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Maison de village 4 pièces 102 m²

Bien expiré
VilleThonne-le-Thil (55)
Surface102
Coût Total168 030
Loyer Annuel8 456
Rentabilité5.03%
Cashflow/mois-236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 127,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre, en exclusivité proche de la Belgique et du Luxembourg, cette maison d'habitation dans le village de Thonne le Thil. Cette charmante bâtisse située au centre du village se compose d'une cuisine ouverte sur le salon et la salle à manger. Sur le côté, un couloir vous mène à un débarras, un WC et un grand garage avec porte sectionnelle électrique (3 voitures). À l'étage, un palier vous conduit à trois chambres et une grande salle de bain (et douche). Deux caves sont à votre disposition, une avec accès dans le salon et l'autre au bout du garage (cave voutée). Le chauffage est assuré par un poêle à bois performant. Toutes les ouvertures sont en double vitrage avec volet électrique. Sauf d'éventuels rafraichissements, il n'y a pas de travaux à prévoir pour cette maison. Thonne le Thil est un village du Nord meusien situé entre Montmédy (7 minutes) et Carignan (10 minutes), deux villes offrant toutes les commodités nécessaires (pharmacies, maison de santé, cinéma, nombreux restaurants et magasins en tout genre). Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Antoine MARION Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°890 066 566 Greffe de BAR LE DUC) (réf. 591077 )

Ville : Thonne-le-Thil
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55600
Coordonnées : 49.570502, 5.346570
Total : 168 030
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 43 830
Valeur du bien : 158 830
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.36€ - 8.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8456€/an
Fourchette totale : 546€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6555€ - 10909€/an
Rentabilité brute :5.03%
Fourchette de rentabilité :3.90% - 6.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 030
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,41€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 870,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 887,61
Coût de l'assurance :15 122,70
Taxe foncière : 845,61€/an
Soit par mois : 70,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 940,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois si nécessaire
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage
Quantité: 5 fenêtres (estimation)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 830(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 080
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 40€/m² = 4080€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:6 750
    Rénovation chambres: 45 m² × 150€/m² = 6750€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thonne-le-Thil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 080✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 456 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 030 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 830
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 687
Revenus locatifs : +8 456
Charges déductibles : -50 687
Résultat foncier Année 1 : -42 231(Déficit de 42 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 831
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 857 €/an
Revenus locatifs : +8 456
Charges déductibles : -6 857
Résultat foncier Années 2+ : 1 599 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20831.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 45650 6935 412-42 23621 400 €20 836 €20 836 €
28 6256 7165 2661 909--18 927 €
38 7986 5655 1142 233--16 694 €
48 9746 4094 9582 565--14 129 €
59 1536 2474 7972 906--11 223 €
69 3366 0804 6303 256--7 968 €
79 5235 9084 4583 615--4 353 €
89 7135 7304 2803 983--369 €
99 9085 5464 0964 361---
1010 1065 3563 9064 750---
1110 3085 1603 7095 148---
1210 5144 9573 5075 557---
1310 7244 7483 2975 977---
1410 9394 5313 0816 408---
1511 1584 3082 8576 850---
1611 3814 0772 6267 304---
1711 6083 8382 3887 770---
1811 8413 5922 1418 249---
1912 0773 3371 8878 740---
2012 3193 0741 6239 245---
2112 5652 8021 3529 763---
2212 8172 5211 07110 295---
2313 0732 23178110 842---
2413 3341 93248111 403---
2513 6011 62217211 979---
TOTAL270 852157 98177 888112 87221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 872
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 776-6 420+8 196
2+1 7760+1 776
3+1 7760+1 776
4+1 7760+1 776
5+1 7760+1 776
6+1 7760+1 776
7+1 7760+1 776
8+1 7760+1 776
9+1 776+1 198+578
10+1 776+1 425+351
11+1 776+1 544+232
12+1 776+1 667+109
13+1 776+1 793-17
14+1 776+1 922-146
15+1 776+2 055-279
16+1 776+2 191-415
17+1 776+2 331-555
18+1 776+2 475-699
19+1 776+2 622-846
20+1 776+2 774-998
21+1 776+2 929-1 153
22+1 776+3 089-1 313
23+1 776+3 253-1 477
24+1 776+3 421-1 645
25+1 776+3 594-1 818
Total+44 400+33 862+10 538
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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