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Maison à vendre

VilleCrèche (79)
Surface180m²
Coût Total246 520€
Loyer Annuel19 243€
Rentabilité7.81%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave, Non meublé

Très belle maison a finir de rénover, fort potentiel avec un jardin de 460 m2 garage et dépendance. Idéalement situé proche de toutes commodités.

Ville : Crèche
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79260
Coordonnées : 46.369912, -0.310440
Total : 246 520€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 52 120€
Valeur du bien : 232 120€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.18€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1604€/mois
Loyer annuel estimé : 19243€/an
Fourchette totale : 1292€ - 1991€/mois
Fourchette annuelle : 15498€ - 23894€/an
Rentabilité brute :7.81%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 9.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 796,72 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :323 410 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-143 410€ (-44.3%)
Marge achat-revente :76 890€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 201,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :92,45€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 293,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 879,59€
Coût de l'assurance :27 733,50€
Taxe foncière : 1 924,33€/an
Soit par mois : 160,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 603,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 454,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations cosmétiques dans la cuisine moderne
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 120 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture cuisine: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Crèche (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 604 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 243 €/an
Calcul : 1 604 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 520 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 109 €/an
Calcul : 92 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 924 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 061 €
Revenus locatifs : +19 243 €
Charges déductibles : -63 061 €
Résultat foncier Année 1 : -43 818 €(Déficit de 43 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 941 €/an
Revenus locatifs : +19 243 €
Charges déductibles : -10 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22418.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 243 €63 069 €7 916 €-43 826 €21 400 €22 426 €22 426 €
219 628 €10 735 €7 701 €8 893 €--13 533 €
320 021 €10 513 €7 480 €9 507 €--4 025 €
420 421 €10 285 €7 251 €10 137 €---
520 830 €10 048 €7 015 €10 781 €---
621 246 €9 804 €6 770 €11 442 €---
721 671 €9 552 €6 518 €12 119 €---
822 104 €9 291 €6 258 €12 813 €---
922 547 €9 022 €5 988 €13 524 €---
1022 997 €8 744 €5 710 €14 253 €---
1123 457 €8 457 €5 423 €15 001 €---
1223 927 €8 160 €5 127 €15 766 €---
1324 405 €7 854 €4 820 €16 551 €---
1424 893 €7 537 €4 504 €17 356 €---
1525 391 €7 210 €4 177 €18 181 €---
1625 899 €6 872 €3 839 €19 026 €---
1726 417 €6 524 €3 490 €19 893 €---
1826 945 €6 163 €3 129 €20 782 €---
1927 484 €5 791 €2 757 €21 693 €---
2028 034 €5 406 €2 373 €22 628 €---
2128 594 €5 009 €1 975 €23 586 €---
2229 166 €4 599 €1 565 €24 568 €---
2329 750 €4 175 €1 141 €25 575 €---
2430 345 €3 737 €703 €26 608 €---
2530 952 €3 284 €251 €27 667 €---
TOTAL616 368 €241 841 €113 880 €374 526 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 374 526 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 041 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 041 €-6 420 €+10 461 €
2+4 041 €0 €+4 041 €
3+4 041 €0 €+4 041 €
4+4 041 €+1 833 €+2 208 €
5+4 041 €+3 234 €+807 €
6+4 041 €+3 433 €+608 €
7+4 041 €+3 636 €+405 €
8+4 041 €+3 844 €+197 €
9+4 041 €+4 057 €-16 €
10+4 041 €+4 276 €-235 €
11+4 041 €+4 500 €-459 €
12+4 041 €+4 730 €-689 €
13+4 041 €+4 965 €-924 €
14+4 041 €+5 207 €-1 166 €
15+4 041 €+5 454 €-1 413 €
16+4 041 €+5 708 €-1 667 €
17+4 041 €+5 968 €-1 927 €
18+4 041 €+6 235 €-2 194 €
19+4 041 €+6 508 €-2 467 €
20+4 041 €+6 788 €-2 747 €
21+4 041 €+7 076 €-3 035 €
22+4 041 €+7 370 €-3 329 €
23+4 041 €+7 673 €-3 632 €
24+4 041 €+7 982 €-3 941 €
25+4 041 €+8 300 €-4 259 €
Total+101 025 €+112 358 €+-11 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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