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Dans maison de village

Bien expiré
VilleRoche-de-Rame (05)
Surface37m²
Coût Total116 500€
Loyer Annuel5 763€
Rentabilité4.95%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 55 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 486,49 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 37 m², 2 pièces

Au coeur du village, non loin du lac et des commerces, dans une maison de village, un appartement lumineux de type 2 à renover,. Belle opportunité pour un premier achat, un investissement ou pour un pied à terre. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Roche-de-Rame
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05310
Coordonnées : 44.750490, 6.579870
Total : 116 500€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 57 100€
Valeur du bien : 112 100€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 18.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 480€/mois
Loyer annuel estimé : 5763€/an
Fourchette totale : 337€ - 685€/mois
Fourchette annuelle : 4039€ - 8225€/an
Rentabilité brute :4.95%
Fourchette de rentabilité :3.47% - 7.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :33,01€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 610,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 599,13€
Coût de l'assurance :9 902,50€
Taxe foncière : 576,34€/an
Soit par mois : 48,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 480,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-177,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine obsolètes et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation substantielle
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements sanitaires et réfection du carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 1 chambre (~10 m²)
Raison: État 1/5 assumé - chambre en très mauvais état nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 1 salon (~10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 100 €(1 543 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 37 m² × 120€/m² = 4440€, Main d'œuvre: 8560€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1500€/m² = 18000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation chambre: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-de-Rame (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 763 €/an
Calcul : 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 911 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 396 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 983 €
Revenus locatifs : +5 763 €
Charges déductibles : -61 983 €
Résultat foncier Année 1 : -56 220 €(Déficit de 56 220 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 820 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 883 €/an
Revenus locatifs : +5 763 €
Charges déductibles : -4 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34819.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 763 €61 987 €3 914 €-56 223 €21 400 €34 823 €34 823 €
25 879 €4 783 €3 810 €1 096 €--33 728 €
35 996 €4 675 €3 703 €1 321 €--32 407 €
46 116 €4 564 €3 592 €1 552 €--30 855 €
56 239 €4 449 €3 477 €1 789 €--29 065 €
66 363 €4 330 €3 358 €2 033 €--27 032 €
76 491 €4 207 €3 234 €2 284 €--24 748 €
86 620 €4 079 €3 107 €2 541 €--22 207 €
96 753 €3 948 €2 975 €2 805 €--19 402 €
106 888 €3 811 €2 839 €3 077 €--16 326 €
117 026 €3 670 €2 698 €3 355 €--12 970 €
127 166 €3 524 €2 552 €3 642 €---
137 309 €3 373 €2 401 €3 936 €---
147 456 €3 217 €2 245 €4 239 €---
157 605 €3 055 €2 083 €4 549 €---
167 757 €2 888 €1 916 €4 869 €---
177 912 €2 715 €1 743 €5 197 €---
188 070 €2 536 €1 564 €5 534 €---
198 232 €2 351 €1 379 €5 880 €---
208 396 €2 160 €1 187 €6 237 €---
218 564 €1 962 €989 €6 603 €---
228 735 €1 757 €784 €6 979 €---
238 910 €1 545 €572 €7 366 €---
249 088 €1 325 €353 €7 763 €---
259 270 €1 098 €126 €8 172 €---
TOTAL184 604 €138 010 €56 599 €46 594 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 763 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 210 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 210 €-6 420 €+7 630 €
2+1 210 €0 €+1 210 €
3+1 210 €0 €+1 210 €
4+1 210 €0 €+1 210 €
5+1 210 €0 €+1 210 €
6+1 210 €0 €+1 210 €
7+1 210 €0 €+1 210 €
8+1 210 €0 €+1 210 €
9+1 210 €0 €+1 210 €
10+1 210 €0 €+1 210 €
11+1 210 €0 €+1 210 €
12+1 210 €+1 093 €+117 €
13+1 210 €+1 181 €+29 €
14+1 210 €+1 272 €-62 €
15+1 210 €+1 365 €-155 €
16+1 210 €+1 461 €-251 €
17+1 210 €+1 559 €-349 €
18+1 210 €+1 660 €-450 €
19+1 210 €+1 764 €-554 €
20+1 210 €+1 871 €-661 €
21+1 210 €+1 981 €-771 €
22+1 210 €+2 094 €-884 €
23+1 210 €+2 210 €-1 000 €
24+1 210 €+2 329 €-1 119 €
25+1 210 €+2 452 €-1 242 €
Total+30 250 €+17 869 €+12 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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