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Achat : Maison Sainte-Reine (73630)

Bien expiré
VilleSainte-Reine (73)
Surface148m²
Coût Total232 120€
Loyer Annuel19 934€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+262€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 114,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 148 m², 6 pièces, 3 chambres, 1 balcon, 400 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison composé de deux logements : un en rez de chaussée d'une pièce avec coin cuisine, une salle de bains et une chambre et un second à l'étage avec vue imprenable sur la vallée d'une cuisine, un séjour, 3 chambres, une salle de bains, un wc et un bureau. Balcon. Garage, caves et jardin.

Ville : Sainte-Reine
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73630
Coordonnées : 45.610590, 6.138710
Total : 232 120€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 53 920€
Valeur du bien : 218 920€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1661€/mois
Loyer annuel estimé : 19934€/an
Fourchette totale : 1304€ - 2116€/mois
Fourchette annuelle : 15651€ - 25390€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 572,73 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :232 764 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-67 764€ (-29.1%)
Marge achat-revente :644€ (0.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 165,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 233,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 615,64€
Coût de l'assurance :20 310,50€
Taxe foncière : 1 993,44€/an
Soit par mois : 166,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 661,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 399,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :261,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 148 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet et mise aux normes plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 920 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 920€
    Isolation toiture/combles: 148 m² × 40€/m² = 5920€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€/fenêtre = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Reine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 934 €/an
Calcul : 1 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 120 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 817 €
Revenus locatifs : +19 934 €
Charges déductibles : -64 817 €
Résultat foncier Année 1 : -44 883 €(Déficit de 44 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 897 €/an
Revenus locatifs : +19 934 €
Charges déductibles : -10 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23483.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 934 €64 825 €8 099 €-44 891 €21 400 €23 491 €23 491 €
220 333 €10 694 €7 888 €9 639 €--13 851 €
320 740 €10 475 €7 669 €10 265 €--3 586 €
421 155 €10 248 €7 442 €10 906 €---
521 578 €10 013 €7 207 €11 564 €---
622 009 €9 770 €6 964 €12 239 €---
722 449 €9 518 €6 712 €12 932 €---
822 898 €9 257 €6 451 €13 642 €---
923 356 €8 986 €6 180 €14 370 €---
1023 823 €8 706 €5 900 €15 117 €---
1124 300 €8 416 €5 610 €15 884 €---
1224 786 €8 115 €5 309 €16 671 €---
1325 282 €7 804 €4 998 €17 478 €---
1425 787 €7 481 €4 675 €18 306 €---
1526 303 €7 147 €4 341 €19 156 €---
1626 829 €6 801 €3 995 €20 028 €---
1727 366 €6 442 €3 636 €20 923 €---
1827 913 €6 071 €3 265 €21 842 €---
1928 471 €5 686 €2 880 €22 785 €---
2029 041 €5 288 €2 482 €23 753 €---
2129 621 €4 875 €2 069 €24 747 €---
2230 214 €4 447 €1 641 €25 767 €---
2330 818 €4 004 €1 198 €26 814 €---
2431 434 €3 545 €739 €27 889 €---
2532 063 €3 070 €264 €28 993 €---
TOTAL638 504 €241 682 €117 616 €396 822 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 822 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 186 €-6 420 €+10 606 €
2+4 186 €0 €+4 186 €
3+4 186 €0 €+4 186 €
4+4 186 €+2 196 €+1 990 €
5+4 186 €+3 469 €+717 €
6+4 186 €+3 672 €+514 €
7+4 186 €+3 879 €+307 €
8+4 186 €+4 093 €+93 €
9+4 186 €+4 311 €-125 €
10+4 186 €+4 535 €-349 €
11+4 186 €+4 765 €-579 €
12+4 186 €+5 001 €-815 €
13+4 186 €+5 243 €-1 057 €
14+4 186 €+5 492 €-1 306 €
15+4 186 €+5 747 €-1 561 €
16+4 186 €+6 008 €-1 822 €
17+4 186 €+6 277 €-2 091 €
18+4 186 €+6 553 €-2 367 €
19+4 186 €+6 836 €-2 650 €
20+4 186 €+7 126 €-2 940 €
21+4 186 €+7 424 €-3 238 €
22+4 186 €+7 730 €-3 544 €
23+4 186 €+8 044 €-3 858 €
24+4 186 €+8 367 €-4 181 €
25+4 186 €+8 698 €-4 512 €
Total+104 650 €+119 046 €+-14 396 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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