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Vente Maison Courcon(17170) 118 000ᅵ

Bien expiré
VilleCourçon (17)
Surface94m²
Coût Total145 240€
Loyer Annuel9 813€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 255,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 94 m², 3 pièces, Terrasse, 930 m² de terrain, Cheminée, Cave

Maison de charme 2 chambres - la tête de boëre, courçon (17170) située dans le secteur préservé et isolé de la tête de boëre , au coeur des marais entre courçon et la ronde, cette maison offre un cadre de vie rare, idéal pour les amoureux de la nature, de la tranquillité et de l'isolement. Terrain de 930 m² non clos, accessible par des chemins en calcaire et empierrés, la propriété bénéficie d'un environnement exceptionnel : canaux, paysages ouverts et calme absolu, sans aucune nuisance. Cuisine équipée, séjour lumineux avec cheminée, cellier, espace douche À l'étage : deux chambres, salle d'eau avec wc, dressing grande dépendance, terrasse couverte, assainissement individuel conforme, ballon thermodynamique, fenêtres pvc double vitrage, adoucisseur d'eau qq petits travaux à prévoir. Un bien atypique pour les amateurs de pleine nature, loin de l'agitation, avec accès par chemins ruraux. À découvrir sans tarder. Contactez votre agence immobilière courçon (17170), idéalement située au coeur du marais poitevin !

Ville : Courçon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17170
Coordonnées : 46.243730, -0.813740
Total : 145 240€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 17 800€
Valeur du bien : 135 800€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9813€/an
Fourchette totale : 642€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7706€ - 12497€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 173,91 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 348 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-86 348€ (-42.3%)
Marge achat-revente :59 108€ (28.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 593,38€
Coût de l'assurance :12 708,50€
Taxe foncière : 981,33€/an
Soit par mois : 81,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 817,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises de courant
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Travaux d'électricité à prévoir selon l'analyse
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 800 €(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 3 fenêtres × 400€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Courçon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 240 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 353 €
Revenus locatifs : +9 813 €
Charges déductibles : -24 353 €
Résultat foncier Année 1 : -14 539 €(Déficit de 14 539 €)
Imputable sur revenu global : 14 539 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 553 €/an
Revenus locatifs : +9 813 €
Charges déductibles : -6 553 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 261 €/an
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 813 €24 357 €5 068 €-14 544 €14 544 €--
210 010 €6 425 €4 935 €3 584 €---
310 210 €6 288 €4 799 €3 922 €---
410 414 €6 146 €4 657 €4 268 €---
510 622 €5 999 €4 510 €4 623 €---
610 835 €5 847 €4 357 €4 988 €---
711 051 €5 689 €4 200 €5 362 €---
811 272 €5 526 €4 036 €5 746 €---
911 498 €5 357 €3 867 €6 141 €---
1011 728 €5 181 €3 692 €6 546 €---
1111 962 €5 000 €3 510 €6 963 €---
1212 202 €4 812 €3 322 €7 390 €---
1312 446 €4 617 €3 127 €7 829 €---
1412 695 €4 415 €2 925 €8 280 €---
1512 948 €4 206 €2 716 €8 743 €---
1613 207 €3 989 €2 500 €9 218 €---
1713 472 €3 765 €2 275 €9 707 €---
1813 741 €3 533 €2 043 €10 208 €---
1914 016 €3 292 €1 802 €10 724 €---
2014 296 €3 042 €1 553 €11 254 €---
2114 582 €2 784 €1 294 €11 798 €---
2214 874 €2 517 €1 027 €12 357 €---
2315 171 €2 239 €750 €12 932 €---
2415 475 €1 952 €463 €13 522 €---
2515 784 €1 655 €165 €14 129 €---
TOTAL314 324 €128 635 €73 593 €185 689 €14 544 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 363 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 061 €-4 363 €+6 424 €
2+2 061 €+1 075 €+986 €
3+2 061 €+1 176 €+885 €
4+2 061 €+1 280 €+781 €
5+2 061 €+1 387 €+674 €
6+2 061 €+1 496 €+565 €
7+2 061 €+1 609 €+452 €
8+2 061 €+1 724 €+337 €
9+2 061 €+1 842 €+219 €
10+2 061 €+1 964 €+97 €
11+2 061 €+2 089 €-28 €
12+2 061 €+2 217 €-156 €
13+2 061 €+2 349 €-288 €
14+2 061 €+2 484 €-423 €
15+2 061 €+2 623 €-562 €
16+2 061 €+2 765 €-704 €
17+2 061 €+2 912 €-851 €
18+2 061 €+3 063 €-1 002 €
19+2 061 €+3 217 €-1 156 €
20+2 061 €+3 376 €-1 315 €
21+2 061 €+3 539 €-1 478 €
22+2 061 €+3 707 €-1 646 €
23+2 061 €+3 880 €-1 819 €
24+2 061 €+4 057 €-1 996 €
25+2 061 €+4 239 €-2 178 €
Total+51 525 €+55 707 €+-4 182 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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