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Vente Maison Courcon(17170) 118 000ᅵ

Bien expiré
VilleCourçon (17)
Surface94
Coût Total145 240
Loyer Annuel9 813
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 255,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 94 m², 3 pièces, Terrasse, 930 m² de terrain, Cheminée, Cave

Maison de charme 2 chambres - la tête de boëre, courçon (17170) située dans le secteur préservé et isolé de la tête de boëre , au coeur des marais entre courçon et la ronde, cette maison offre un cadre de vie rare, idéal pour les amoureux de la nature, de la tranquillité et de l'isolement. Terrain de 930 m² non clos, accessible par des chemins en calcaire et empierrés, la propriété bénéficie d'un environnement exceptionnel : canaux, paysages ouverts et calme absolu, sans aucune nuisance. Cuisine équipée, séjour lumineux avec cheminée, cellier, espace douche À l'étage : deux chambres, salle d'eau avec wc, dressing grande dépendance, terrasse couverte, assainissement individuel conforme, ballon thermodynamique, fenêtres pvc double vitrage, adoucisseur d'eau qq petits travaux à prévoir. Un bien atypique pour les amateurs de pleine nature, loin de l'agitation, avec accès par chemins ruraux. À découvrir sans tarder. Contactez votre agence immobilière courçon (17170), idéalement située au coeur du marais poitevin !

Ville : Courçon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17170
Coordonnées : 46.243730, -0.813740
Total : 145 240
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 17 800
Valeur du bien : 135 800
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9813€/an
Fourchette totale : 642€ - 1041€/mois
Fourchette annuelle : 7706€ - 12497€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 173,91 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 348
Prix d'achat :118 000
Décote à l'achat :-86 348 (-42.3%)
Marge achat-revente :59 108€ (28.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :729,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 593,38
Coût de l'assurance :12 708,50
Taxe foncière : 981,33€/an
Soit par mois : 81,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 817,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises de courant
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Travaux d'électricité à prévoir selon l'analyse
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 800(189 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 200
    Amélioration étanchéité fenêtres: 3 fenêtres × 400€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Courçon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 240 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 353
Revenus locatifs : +9 813
Charges déductibles : -24 353
Résultat foncier Année 1 : -14 539(Déficit de 14 539 €)
Imputable sur revenu global : 14 539
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 553 €/an
Revenus locatifs : +9 813
Charges déductibles : -6 553
Résultat foncier Années 2+ : 3 261 €/an
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 81324 3575 068-14 54414 544 €--
210 0106 4254 9353 584---
310 2106 2884 7993 922---
410 4146 1464 6574 268---
510 6225 9994 5104 623---
610 8355 8474 3574 988---
711 0515 6894 2005 362---
811 2725 5264 0365 746---
911 4985 3573 8676 141---
1011 7285 1813 6926 546---
1111 9625 0003 5106 963---
1212 2024 8123 3227 390---
1312 4464 6173 1277 829---
1412 6954 4152 9258 280---
1512 9484 2062 7168 743---
1613 2073 9892 5009 218---
1713 4723 7652 2759 707---
1813 7413 5332 04310 208---
1914 0163 2921 80210 724---
2014 2963 0421 55311 254---
2114 5822 7841 29411 798---
2214 8742 5171 02712 357---
2315 1712 23975012 932---
2415 4751 95246313 522---
2515 7841 65516514 129---
TOTAL314 324128 63573 593185 68914 544Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 363
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 689
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 061-4 363+6 424
2+2 061+1 075+986
3+2 061+1 176+885
4+2 061+1 280+781
5+2 061+1 387+674
6+2 061+1 496+565
7+2 061+1 609+452
8+2 061+1 724+337
9+2 061+1 842+219
10+2 061+1 964+97
11+2 061+2 089-28
12+2 061+2 217-156
13+2 061+2 349-288
14+2 061+2 484-423
15+2 061+2 623-562
16+2 061+2 765-704
17+2 061+2 912-851
18+2 061+3 063-1 002
19+2 061+3 217-1 156
20+2 061+3 376-1 315
21+2 061+3 539-1 478
22+2 061+3 707-1 646
23+2 061+3 880-1 819
24+2 061+4 057-1 996
25+2 061+4 239-2 178
Total+51 525+55 707+-4 182
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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