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Appartement 7 pièces 168 m²

Bien expiré
VilleTulle (19)
Surface168m²
Coût Total158 530€
Loyer Annuel15 493€
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 168 m²
Prix au m² : 732,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 7 pièces 168 m²

VENTE URGENTE - Situé dans l'avenue Victor Hugo, dans un immeuble bien entretenu et calme, découvrez cet appartement exceptionnel de 168 m2. Chaque pièce possède un bon volume, cet appartement très fonctionnel se compose d'une belle entrée, une cuisine séparée avec cellier et loggia, un salon-séjour de 33 m2, 4 chambres + un dressing (pouvant être transformé en chambre ou bureau), une très grande salle de bains. Rare , ce logement dispose d'un parking extérieur pouvant accueillir 2 véhicules. Une cave de 21 m2 complète ce logement. Idéalement situé, cet appartement est n'attend que vous !. Syndic professionnel :183 EUR/trim. Taxe foncière : 1750 EUR. Pas de travaux à prévoir. Pour tout complément d'information vous pouvez contacter Claude POMARES à l'adresse mail suivante : [Coordonnées masquées] ou au [Coordonnées masquées]. Les risques auxquels sont exposés le bien sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr

Surface : 168 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 25 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/05/2024

Consommation énergie primaire : 169 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 163 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 790 € et 2 470 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.275036, 1.772625
Total : 158 530€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 25 690€
Valeur du bien : 148 690€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 168m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1291€/mois
Loyer annuel estimé : 15493€/an
Fourchette totale : 1020€ - 1635€/mois
Fourchette annuelle : 12237€ - 19615€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.72% - 12.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :822,22 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 133 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-15 133€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-20 397€ (-14.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :776,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 822,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 490,82€
Coût de l'assurance :13 871,37€
Taxe foncière : 1 750,00€/an
Soit par mois : 145,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 183,00€/mois
Soit par an : 2 196,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 291,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement important de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité si nécessaire.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien léger du salon.
Quantité: salon de 33 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 690 €(153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète: 8000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Électricité mise aux normes: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 4 chambres (60 m²): Revêtement de sol: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Salon:990€
    Peinture salon: 33 m² × 30€/m² = 990€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 291 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 493 €/an
Calcul : 1 291 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 530 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 555 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 196 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 355 €
Revenus locatifs : +15 493 €
Charges déductibles : -35 355 €
Résultat foncier Année 1 : -19 862 €(Déficit de 19 862 €)
Imputable sur revenu global : 19 862 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 665 €/an
Revenus locatifs : +15 493 €
Charges déductibles : -9 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 828 €/an
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 493 €35 360 €5 169 €-19 867 €19 867 €--
215 803 €9 531 €5 030 €6 272 €---
316 119 €9 387 €4 886 €6 732 €---
416 442 €9 238 €4 738 €7 203 €---
516 770 €9 085 €4 584 €7 685 €---
617 106 €8 926 €4 425 €8 180 €---
717 448 €8 762 €4 261 €8 686 €---
817 797 €8 593 €4 092 €9 204 €---
918 153 €8 418 €3 917 €9 735 €---
1018 516 €8 236 €3 736 €10 279 €---
1118 886 €8 049 €3 548 €10 837 €---
1219 264 €7 856 €3 355 €11 408 €---
1319 649 €7 656 €3 155 €11 993 €---
1420 042 €7 449 €2 949 €12 593 €---
1520 443 €7 236 €2 735 €13 207 €---
1620 852 €7 015 €2 514 €13 836 €---
1721 269 €6 787 €2 286 €14 482 €---
1821 694 €6 552 €2 051 €15 143 €---
1922 128 €6 308 €1 807 €15 820 €---
2022 571 €6 056 €1 555 €16 514 €---
2123 022 €5 796 €1 295 €17 226 €---
2223 483 €5 527 €1 026 €17 955 €---
2323 952 €5 249 €749 €18 703 €---
2424 431 €4 962 €461 €19 469 €---
2524 920 €4 665 €164 €20 254 €---
TOTAL496 252 €212 702 €74 491 €283 550 €19 867 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 960 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 550 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 254 €-5 960 €+9 214 €
2+3 254 €+1 882 €+1 372 €
3+3 254 €+2 020 €+1 234 €
4+3 254 €+2 161 €+1 093 €
5+3 254 €+2 306 €+948 €
6+3 254 €+2 454 €+800 €
7+3 254 €+2 606 €+648 €
8+3 254 €+2 761 €+493 €
9+3 254 €+2 921 €+333 €
10+3 254 €+3 084 €+170 €
11+3 254 €+3 251 €+3 €
12+3 254 €+3 422 €-168 €
13+3 254 €+3 598 €-344 €
14+3 254 €+3 778 €-524 €
15+3 254 €+3 962 €-708 €
16+3 254 €+4 151 €-897 €
17+3 254 €+4 344 €-1 090 €
18+3 254 €+4 543 €-1 289 €
19+3 254 €+4 746 €-1 492 €
20+3 254 €+4 954 €-1 700 €
21+3 254 €+5 168 €-1 914 €
22+3 254 €+5 387 €-2 133 €
23+3 254 €+5 611 €-2 357 €
24+3 254 €+5 841 €-2 587 €
25+3 254 €+6 076 €-2 822 €
Total+81 350 €+85 065 €+-3 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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