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Achat : Maison (12000)

VilleRodez (12)
Surface166m²
Coût Total229 980€
Loyer Annuel17 890€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 963,86 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 166 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Structure/extérieur à rafraîchir

Titre de l'annonce: Charmante Maison de Ville 5 Pièces - 166 m², RODEZ, Avec TerrasseDécouvrez cette spacieuse maison de ville située au cœur de RODEZ, à quelques pas de l'hyper centre et des commerces. Profitez de 166 m² habitables répartis en 5 pièces, dont un bureau et un espace détente. La configuration des lieux favorise des espaces de vie lumineux et aérés. Des travaux de finitions et rénovation sont nécéssaires. La maison comprend des grandes pièces pour accueillir famille et amis. La terrasse offre un espace extérieur agréable pour des moments de convivialité. Cette propriété combine charme et praticité, idéale pour ceux qui recherchent un cadre de vie confortable. L'agencement intérieur est pensé pour le bien-être avec une belle harmonie entre les espaces de réception et l'intimité des chambres. Le bien est également équipé d'un espace bureau, parfait pour le télétravail ou les loisirs. Ne manquez pas cette opportunité unique de vivre à RODEZ, dans une maison de ville spacieuse et confortable. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1940 € et 2670 € 2022, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

Ville : Rodez
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12000
Coordonnées : 44.356380, 2.574150
Total : 229 980€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 57 180€
Valeur du bien : 217 180€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.22€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17890€/an
Fourchette totale : 1199€ - 1853€/mois
Fourchette annuelle : 14392€ - 22237€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 923,57 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 313 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-159 313€ (-49.9%)
Marge achat-revente :89 333€ (28.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 142,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :67,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 209,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 835,48€
Coût de l'assurance :20 123,25€
Taxe foncière : 1 788,95€/an
Soit par mois : 149,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 490,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 358,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant rénovation des sols
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 2.5/5 - Salon nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 180 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 780€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 80€/m² = 13280€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Rafraîchissement parquet: 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 400€
    Tableau électrique: 1 tableau = 800€, Ajout de prises: 400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rodez (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 780€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 890 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 980 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 805 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 562 €
Revenus locatifs : +17 890 €
Charges déductibles : -67 562 €
Résultat foncier Année 1 : -49 673 €(Déficit de 49 673 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 273 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 382 €/an
Revenus locatifs : +17 890 €
Charges déductibles : -10 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 507 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28272.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 890 €67 570 €7 796 €-49 680 €21 400 €28 280 €28 280 €
218 247 €10 184 €7 590 €8 064 €--20 217 €
318 612 €9 970 €7 376 €8 642 €--11 574 €
418 985 €9 749 €7 156 €9 235 €--2 339 €
519 364 €9 521 €6 927 €9 843 €---
619 751 €9 285 €6 691 €10 467 €---
720 147 €9 040 €6 446 €11 107 €---
820 549 €8 787 €6 193 €11 763 €---
920 960 €8 525 €5 931 €12 436 €---
1021 380 €8 253 €5 660 €13 126 €---
1121 807 €7 973 €5 379 €13 834 €---
1222 243 €7 683 €5 089 €14 561 €---
1322 688 €7 382 €4 788 €15 306 €---
1423 142 €7 071 €4 477 €16 071 €---
1523 605 €6 749 €4 155 €16 856 €---
1624 077 €6 416 €3 822 €17 661 €---
1724 558 €6 072 €3 478 €18 487 €---
1825 050 €5 715 €3 121 €19 335 €---
1925 551 €5 346 €2 752 €20 205 €---
2026 062 €4 964 €2 370 €21 098 €---
2126 583 €4 569 €1 975 €22 014 €---
2227 115 €4 160 €1 566 €22 955 €---
2327 657 €3 737 €1 143 €23 920 €---
2428 210 €3 299 €705 €24 911 €---
2528 774 €2 845 €251 €25 929 €---
TOTAL573 007 €234 863 €112 835 €338 144 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 338 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 890 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 757 €-6 420 €+10 177 €
2+3 757 €0 €+3 757 €
3+3 757 €0 €+3 757 €
4+3 757 €0 €+3 757 €
5+3 757 €+2 251 €+1 506 €
6+3 757 €+3 140 €+617 €
7+3 757 €+3 332 €+425 €
8+3 757 €+3 529 €+228 €
9+3 757 €+3 731 €+26 €
10+3 757 €+3 938 €-181 €
11+3 757 €+4 150 €-393 €
12+3 757 €+4 368 €-611 €
13+3 757 €+4 592 €-835 €
14+3 757 €+4 821 €-1 064 €
15+3 757 €+5 057 €-1 300 €
16+3 757 €+5 298 €-1 541 €
17+3 757 €+5 546 €-1 789 €
18+3 757 €+5 800 €-2 043 €
19+3 757 €+6 061 €-2 304 €
20+3 757 €+6 329 €-2 572 €
21+3 757 €+6 604 €-2 847 €
22+3 757 €+6 886 €-3 129 €
23+3 757 €+7 176 €-3 419 €
24+3 757 €+7 473 €-3 716 €
25+3 757 €+7 779 €-4 022 €
Total+93 925 €+101 443 €+-7 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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