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Appartement 2 pièces 59 m²

VilleAgde (34)
Surface59
Coût Total145 880
Loyer Annuel10 395
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+26
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 500 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 872,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 59 m² - Appartement 2 pièces 59 m²

En exclusivité. Situé en plein centre ville d'Agde, à vendre 2 lots dans une petite copropriété sans charge:

  • le premier lot: un appartement de type T2 d'environ 60 m² complétement rénové avec au rdc une entrée indépendante, une salle d'eau, 1 wc séparé et une cour d'environ 15 m² avec un barbecue. Et au 1er étage, une cuisine équipée, un salon-séjour, une chambre, une salle d'eau et un WC séparé.
  • le deuxième lot: une remise de 40 m² qui communique sur la cour. Possibilité de rentrer une moto ou une voiture sans permis. Très calme, sans-vis-à-vis et façade rénové. Les diagnostics seront refaits suite aux travaux effectués. Super rapport qualité/prix!! Honoraires à la charge du vendeur - Aurélie SOUTOU MIGLIANICO - Agent commercial - EI - RSAC Montpellier 798 758 231 - A&M IMMOBILIER - Non-détention de fonds - SIRET 90086247500010 - CPI CPI 1601 2021 000 000 005

Surface : 59 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/12/2023

Consommation énergie primaire : 263 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 138 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 170 € et 1 600 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Agde
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34300
Coordonnées : 43.317720, 3.480372
Total : 145 880
Prix d'acquisition : 110 500
Travaux : 26 540
Valeur du bien : 137 040
Frais de notaire : 8 840
Coût estimé : 8 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 10.94€ - 19.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10395€/an
Fourchette totale : 645€ - 1163€/mois
Fourchette annuelle : 7744€ - 13954€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 026,51 €/m²
Basé sur :120 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 564
Prix d'achat :110 500
Décote à l'achat :-9 064 (-7.6%)
Marge achat-revente :-26 316€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 753,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 851,73
Coût de l'assurance :12 399,80
Taxe foncière : 1 039,50€/an
Soit par mois : 86,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état à rafraîchir
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 540(450 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:480
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:400
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Agde (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 395 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 880 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 784
Revenus locatifs : +10 395
Charges déductibles : -32 784
Résultat foncier Année 1 : -22 389(Déficit de 22 389 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 989
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 244 €/an
Revenus locatifs : +10 395
Charges déductibles : -6 244
Résultat foncier Années 2+ : 4 151 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 989.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 825(65% de 110 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 612 €/an
Calcul : 71 825 € × 3,636% = 2 612
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 39532 7894 713-22 39421 400 €994 €994 €
210 6036 1214 5864 482---
310 8155 9904 4544 825---
411 0315 8544 3185 177---
511 2525 7134 1785 539---
611 4775 5684 0335 909---
711 7065 4183 8836 288---
811 9415 2633 7286 677---
912 1795 1033 5687 076---
1012 4234 9383 4037 485---
1112 6714 7673 2327 904---
1212 9254 5913 0558 334---
1313 1834 4082 8738 775---
1413 4474 2202 6849 227---
1513 7164 0252 4909 691---
1613 9903 8242 28910 166---
1714 2703 6162 08110 654---
1814 5553 4011 86611 154---
1914 8473 1801 64411 667---
2015 1432 9501 41512 193---
2115 4462 7141 17812 733---
2215 7552 46993313 286---
2316 0702 21668113 854---
2416 3921 95541914 437---
2516 7201 68515015 035---
TOTAL332 954132 77967 852200 17521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 175
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 183-6 420+8 603
2+2 183+1 046+1 137
3+2 183+1 448+735
4+2 183+1 553+630
5+2 183+1 662+521
6+2 183+1 773+410
7+2 183+1 886+297
8+2 183+2 003+180
9+2 183+2 123+60
10+2 183+2 245-62
11+2 183+2 371-188
12+2 183+2 500-317
13+2 183+2 633-450
14+2 183+2 768-585
15+2 183+2 907-724
16+2 183+3 050-867
17+2 183+3 196-1 013
18+2 183+3 346-1 163
19+2 183+3 500-1 317
20+2 183+3 658-1 475
21+2 183+3 820-1 637
22+2 183+3 986-1 803
23+2 183+4 156-1 973
24+2 183+4 331-2 148
25+2 183+4 510-2 327
Total+54 575+60 052+-5 477
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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