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Appartement 6 pièces 160 m²

VilleSaint-Flour (15)
Surface160
Coût Total201 060
Loyer Annuel13 975
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois+8
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 981,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble à vendre

ORPI IMMOVINCE vous propose en exclusivité cet immeuble idéal pour un investissement locatif.

L'immeuble se compose: Au rez-de-chaussée :

  • Un studio ( 25 m2 ) .
  • Un appartement de type 2 comprenant un séjour avec cuisine , une chambre, une salle d'eau avec wc ( 45 m2 ) loué actuellement.

Au premier étage :

  • Un appartement de type 2 (42 m²) comprenant un séjour avec cuisine, une chambre, une salle d'eau et un WC.
  • Un studio de 20m2 en cours de rénovation.
  • Un studio de 25m2 loué actuellement.

Chaque appartement est équipé de chauffage électrique et raccordé au tout-à-l'égout.

Une partie des lots étant déjà louée, ce bien offre une rentabilité immédiate avec un potentiel d'optimisation. La valeur totale locative est de 1750 €.

Ce bien est proposé à la vente au prix de 157000 € frais d'agence inclus, à la charge du vendeur.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Référence agence : 0000 Référence annonce : U72X-WJ6-AFP Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 5

Ville : Saint-Flour
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 45.033978, 3.086980
Total : 201 060
Prix d'acquisition : 157 000
Travaux : 31 500
Valeur du bien : 188 500
Frais de notaire : 12 560
Coût estimé : 12 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1165€/mois
Loyer annuel estimé : 13975€/an
Fourchette totale : 901€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 10811€ - 18067€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 224,65 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :195 943
Prix d'achat :157 000
Décote à l'achat :-38 943 (-19.9%)
Marge achat-revente :-5 117€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :201 060
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :993,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,91€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 1 040,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 038,14
Coût de l'assurance :14 074,20
Taxe foncière : 1 397,54€/an
Soit par mois : 116,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 164,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 157,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :7,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 160 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des électroménagers et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté et besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 35 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - usure visible nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500(197 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:900
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture murs/plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Flour (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 165 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 975 €/an
Calcul : 1 165 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 201 060 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 398 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 170
Revenus locatifs : +13 975
Charges déductibles : -40 170
Résultat foncier Année 1 : -26 194(Déficit de 26 194 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 794
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 670 €/an
Revenus locatifs : +13 975
Charges déductibles : -8 670
Résultat foncier Années 2+ : 5 306 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4794.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 97540 1766 716-26 20121 400 €4 801 €4 801 €
214 2558 4976 5375 758---
314 5408 3126 3526 228---
414 8318 1216 1616 710---
515 1277 9235 9637 204---
615 4307 7195 7587 711---
715 7397 5075 5468 232---
816 0537 2885 3288 765---
916 3747 0625 1019 313---
1016 7026 8274 8679 875---
1117 0366 5854 62510 451---
1217 3776 3354 37411 042---
1317 7246 0754 11511 649---
1418 0795 8073 84712 271---
1518 4405 5303 57012 910---
1618 8095 2433 28313 566---
1719 1854 9472 98614 239---
1819 5694 6402 67914 929---
1919 9604 3222 36215 638---
2020 3603 9942 03416 365---
2120 7673 6551 69417 112---
2221 1823 3031 34317 879---
2321 6062 94098018 665---
2422 0382 56560419 473---
2522 4792 17621520 303---
TOTAL447 637177 55197 038270 08621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 086
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 935-6 420+9 355
2+2 935+287+2 648
3+2 935+1 868+1 067
4+2 935+2 013+922
5+2 935+2 161+774
6+2 935+2 313+622
7+2 935+2 469+466
8+2 935+2 630+305
9+2 935+2 794+141
10+2 935+2 962-27
11+2 935+3 135-200
12+2 935+3 313-378
13+2 935+3 495-560
14+2 935+3 681-746
15+2 935+3 873-938
16+2 935+4 070-1 135
17+2 935+4 272-1 337
18+2 935+4 479-1 544
19+2 935+4 691-1 756
20+2 935+4 910-1 975
21+2 935+5 134-2 199
22+2 935+5 364-2 429
23+2 935+5 600-2 665
24+2 935+5 842-2 907
25+2 935+6 091-3 156
Total+73 375+81 026+-7 651
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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