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Appartement 3 pièces 57 m²

Bien expiré
VilleLourdes (65)
Surface57m²
Coût Total118 797€
Loyer Annuel5 815€
Rentabilité4.89%
Cashflow/mois-299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 63 840 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 120 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Parking, Balcon

A proximité des commerces et des transports, dans une résidence avec ascenseur, T3 de 57 m² au 4 éme étage. Apppartement lumineux avec plan traversant, vue sur les montagnes. Composé de 2 chambres, un séjour, une cuisine indépendante, une salle de bains, un wc séparé, 2 balcons, une cave et un parking libre.

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.112820, -0.059040
Total : 118 797€
Prix d'acquisition : 63 840€
Travaux : 49 850€
Valeur du bien : 113 690€
Frais de notaire : 5 107€
Coût estimé : 5 107€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 485€/mois
Loyer annuel estimé : 5815€/an
Fourchette totale : 402€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4826€ - 7007€/an
Rentabilité brute :4.89%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 5.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 308,72 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 597 €
Prix d'achat :63 840 €
Décote à l'achat :-10 757€ (-14.4%)
Marge achat-revente :-44 200€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 797€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :589,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :34,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 905,13€
Coût de l'assurance :10 394,74€
Taxe foncière : 581,49€/an
Soit par mois : 48,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 111,00€/mois
Soit par an : 1 332,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 484,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-298,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 291 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé pour la salle de bain - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir
Quantité: 1 couloir
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 850 €(875 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture 2 chambres: 2 chambres × 350€ = 700€, Main d'œuvre: 700€
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture salon: 1 salon × 350€ = 350€, Main d'œuvre: 350€
  • Autres pièces - Peinture:350€
    Peinture couloir: 1 couloir × 350€ = 350€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 815 €/an
Calcul : 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 000 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 797 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 581 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 332 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 179 €
Revenus locatifs : +5 815 €
Charges déductibles : -56 179 €
Résultat foncier Année 1 : -50 364 €(Déficit de 50 364 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 964 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 329 €/an
Revenus locatifs : +5 815 €
Charges déductibles : -6 329 €
Résultat foncier Années 2+ : -514 €/an(Déficit de 514 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28963.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 840 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 496 €(65% de 63 840 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 509 €/an
Calcul : 41 496 € × 3,636% = 1 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 815 €56 183 €4 003 €-50 368 €21 400 €28 968 €28 968 €
25 931 €6 226 €3 897 €-295 €295 €-28 968 €
36 050 €6 117 €3 787 €-67 €67 €-28 968 €
46 171 €6 003 €3 674 €168 €--28 800 €
56 294 €5 885 €3 556 €409 €--28 391 €
66 420 €5 764 €3 435 €656 €--27 735 €
76 549 €5 638 €3 309 €911 €--26 824 €
86 679 €5 508 €3 178 €1 172 €--25 653 €
96 813 €5 373 €3 044 €1 440 €--24 212 €
106 949 €5 234 €2 904 €1 716 €--22 497 €
117 088 €5 089 €2 760 €1 999 €--20 498 €
127 230 €4 940 €2 611 €2 290 €---
137 375 €4 786 €2 456 €2 589 €---
147 522 €4 626 €2 297 €2 896 €---
157 673 €4 461 €2 131 €3 212 €---
167 826 €4 290 €1 960 €3 536 €---
177 983 €4 113 €1 784 €3 870 €---
188 142 €3 930 €1 601 €4 212 €---
198 305 €3 740 €1 411 €4 565 €---
208 471 €3 544 €1 215 €4 927 €---
218 641 €3 342 €1 012 €5 299 €---
228 813 €3 132 €803 €5 681 €---
238 990 €2 915 €586 €6 075 €---
249 170 €2 690 €361 €6 479 €---
259 353 €2 458 €129 €6 895 €---
TOTAL186 253 €165 987 €57 905 €20 266 €21 762 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 529 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 221 €-6 420 €+7 641 €
2+1 221 €-89 €+1 310 €
3+1 221 €-20 €+1 241 €
4+1 221 €0 €+1 221 €
5+1 221 €0 €+1 221 €
6+1 221 €0 €+1 221 €
7+1 221 €0 €+1 221 €
8+1 221 €0 €+1 221 €
9+1 221 €0 €+1 221 €
10+1 221 €0 €+1 221 €
11+1 221 €0 €+1 221 €
12+1 221 €+687 €+534 €
13+1 221 €+777 €+444 €
14+1 221 €+869 €+352 €
15+1 221 €+964 €+257 €
16+1 221 €+1 061 €+160 €
17+1 221 €+1 161 €+60 €
18+1 221 €+1 264 €-43 €
19+1 221 €+1 369 €-148 €
20+1 221 €+1 478 €-257 €
21+1 221 €+1 590 €-369 €
22+1 221 €+1 704 €-483 €
23+1 221 €+1 822 €-601 €
24+1 221 €+1 944 €-723 €
25+1 221 €+2 068 €-847 €
Total+30 525 €+12 229 €+18 296 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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