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Appartement - 3 pièces - 67 m²

VilleDreux (28)
Surface67m²
Coût Total153 700€
Loyer Annuel8 524€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 567,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Appartement T3 – 67 m² – Dernier étage avec ascenseur – box voiture - Dreux centre-ville

À Dreux, dans une résidence calme, fermée et sécurisée ("Résidence Panoramic"), à proximité immédiate de la gare de Dreux et du centre-ville, vends appartement lumineux de 67 m² situé au dernier étage avec ascenseur avec box/garage.

Description du bien :

1 espace Hall d’entrée, 2 chambre dont une avec balcon, 1 Grand séjour lumineux avec balcon, Cuisine équipé séparée, Salle de bain, WC séparés, Dernier étage avec ascenseur + cave privée. Résidence sécurisée avec Gardien et barrière électrique et box pour voiture.

Aucun travaux a prévoir, vente pour déménagement

Prix de vente : 105  000 €

📞 Pour plus d’informations, photos ou organiser une visite, merci de me contacter par téléphone/sms ou le bon coin.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.730590, 1.364420
Total : 153 700€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 145 300€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8524€/an
Fourchette totale : 589€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 7071€ - 10277€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 6.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 844,34 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 571 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-18 571€ (-15.0%)
Marge achat-revente :-30 129€ (-24.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :769,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 814,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 137,53€
Coût de l'assurance :13 448,75€
Taxe foncière : 852,44€/an
Soit par mois : 71,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 885,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 312 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 002 €
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -47 002 €
Résultat foncier Année 1 : -38 478 €(Déficit de 38 478 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 078 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 702 €/an
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -6 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 822 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17078.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 524 €47 007 €5 317 €-38 483 €21 400 €17 083 €17 083 €
28 695 €6 568 €5 178 €2 127 €--14 956 €
38 869 €6 424 €5 034 €2 445 €--12 511 €
49 046 €6 275 €4 884 €2 772 €--9 740 €
59 227 €6 120 €4 729 €3 107 €--6 632 €
69 412 €5 960 €4 569 €3 452 €--3 180 €
79 600 €5 794 €4 403 €3 806 €---
89 792 €5 622 €4 232 €4 170 €---
99 988 €5 444 €4 054 €4 544 €---
1010 187 €5 260 €3 869 €4 928 €---
1110 391 €5 069 €3 679 €5 322 €---
1210 599 €4 871 €3 481 €5 728 €---
1310 811 €4 667 €3 276 €6 144 €---
1411 027 €4 455 €3 065 €6 572 €---
1511 248 €4 236 €2 845 €7 012 €---
1611 473 €4 008 €2 618 €7 464 €---
1711 702 €3 773 €2 383 €7 929 €---
1811 936 €3 529 €2 139 €8 407 €---
1912 175 €3 277 €1 887 €8 898 €---
2012 418 €3 016 €1 625 €9 403 €---
2112 667 €2 745 €1 355 €9 922 €---
2212 920 €2 465 €1 075 €10 455 €---
2313 179 €2 175 €784 €11 004 €---
2413 442 €1 874 €484 €11 568 €---
2513 711 €1 563 €173 €12 148 €---
TOTAL273 040 €152 197 €77 138 €120 843 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 843 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 790 €-6 420 €+8 210 €
2+1 790 €0 €+1 790 €
3+1 790 €0 €+1 790 €
4+1 790 €0 €+1 790 €
5+1 790 €0 €+1 790 €
6+1 790 €0 €+1 790 €
7+1 790 €+188 €+1 602 €
8+1 790 €+1 251 €+539 €
9+1 790 €+1 363 €+427 €
10+1 790 €+1 478 €+312 €
11+1 790 €+1 597 €+193 €
12+1 790 €+1 718 €+72 €
13+1 790 €+1 843 €-53 €
14+1 790 €+1 972 €-182 €
15+1 790 €+2 104 €-314 €
16+1 790 €+2 239 €-449 €
17+1 790 €+2 379 €-589 €
18+1 790 €+2 522 €-732 €
19+1 790 €+2 669 €-879 €
20+1 790 €+2 821 €-1 031 €
21+1 790 €+2 976 €-1 186 €
22+1 790 €+3 137 €-1 347 €
23+1 790 €+3 301 €-1 511 €
24+1 790 €+3 470 €-1 680 €
25+1 790 €+3 644 €-1 854 €
Total+44 750 €+36 253 €+8 497 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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