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Maison à vendre

VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface172m²
Coût Total235 185€
Loyer Annuel18 249€
Rentabilité7.76%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 169 616 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 986,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cuisine ouverte, Cave, 4 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, calme

Dans un environnement calme et agréable, laissez-vous séduire par cette maison sur sous-sol, idéale pour accueillir votre famille. Elle offre un salon séjour avec son poele à bois, sa cuisine ouverte et de nombreuses chambres pouvant acqueillir une vie de famille. À l'extérieur, vous apprécierez son jardin entièrement clos.

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.342633, 1.765095
Total : 235 185€
Prix d'acquisition : 169 616€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 221 616€
Frais de notaire : 13 569€
Coût estimé : 13 569€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1521€/mois
Loyer annuel estimé : 18249€/an
Fourchette totale : 1240€ - 1865€/mois
Fourchette annuelle : 14878€ - 22383€/an
Rentabilité brute :7.76%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 252,63 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :215 452 €
Prix d'achat :169 616 €
Décote à l'achat :-45 836€ (-21.3%)
Marge achat-revente :-19 733€ (-9.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 185€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 191,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :94,07€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 285,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 208,51€
Coût de l'assurance :28 222,20€
Taxe foncière : 1 824,86€/an
Soit par mois : 152,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 520,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 437,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 172 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des éléments de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments du salon
Quantité: salon (estimation 30 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 320€
    Isolation combles: 172 m² × 60€/m² = 10320€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:14 100€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€/fenêtre = 12600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Main d'œuvre: 60€
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 420€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 521 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 249 €/an
Calcul : 1 521 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 185 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 129 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 339 €
Revenus locatifs : +18 249 €
Charges déductibles : -63 339 €
Résultat foncier Année 1 : -45 091 €(Déficit de 45 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 691 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 339 €/an
Revenus locatifs : +18 249 €
Charges déductibles : -11 339 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 909 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23690.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 616 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 250 €(65% de 169 616 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 009 €/an
Calcul : 110 250 € × 3,636% = 4 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 249 €63 347 €8 393 €-45 098 €21 400 €23 698 €23 698 €
218 614 €11 130 €8 177 €7 483 €--16 215 €
318 986 €10 906 €7 952 €8 080 €--8 135 €
419 366 €10 673 €7 719 €8 693 €---
519 753 €10 431 €7 478 €9 321 €---
620 148 €10 181 €7 227 €9 967 €---
720 551 €9 922 €6 968 €10 629 €---
820 962 €9 653 €6 699 €11 309 €---
921 381 €9 374 €6 420 €12 007 €---
1021 809 €9 085 €6 131 €12 724 €---
1122 245 €8 785 €5 832 €13 460 €---
1222 690 €8 475 €5 521 €14 215 €---
1323 144 €8 153 €5 199 €14 991 €---
1423 607 €7 819 €4 865 €15 788 €---
1524 079 €7 472 €4 519 €16 606 €---
1624 560 €7 114 €4 160 €17 447 €---
1725 051 €6 742 €3 788 €18 310 €---
1825 552 €6 356 €3 402 €19 197 €---
1926 064 €5 956 €3 002 €20 107 €---
2026 585 €5 542 €2 588 €21 043 €---
2127 116 €5 112 €2 158 €22 005 €---
2227 659 €4 666 €1 713 €22 992 €---
2328 212 €4 205 €1 251 €24 007 €---
2428 776 €3 726 €772 €25 050 €---
2529 352 €3 229 €276 €26 122 €---
TOTAL584 509 €248 052 €122 209 €336 456 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 456 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 832 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 832 €-6 420 €+10 252 €
2+3 832 €0 €+3 832 €
3+3 832 €0 €+3 832 €
4+3 832 €+167 €+3 665 €
5+3 832 €+2 796 €+1 036 €
6+3 832 €+2 990 €+842 €
7+3 832 €+3 189 €+643 €
8+3 832 €+3 393 €+439 €
9+3 832 €+3 602 €+230 €
10+3 832 €+3 817 €+15 €
11+3 832 €+4 038 €-206 €
12+3 832 €+4 265 €-433 €
13+3 832 €+4 497 €-665 €
14+3 832 €+4 736 €-904 €
15+3 832 €+4 982 €-1 150 €
16+3 832 €+5 234 €-1 402 €
17+3 832 €+5 493 €-1 661 €
18+3 832 €+5 759 €-1 927 €
19+3 832 €+6 032 €-2 200 €
20+3 832 €+6 313 €-2 481 €
21+3 832 €+6 601 €-2 769 €
22+3 832 €+6 898 €-3 066 €
23+3 832 €+7 202 €-3 370 €
24+3 832 €+7 515 €-3 683 €
25+3 832 €+7 837 €-4 005 €
Total+95 800 €+100 937 €+-5 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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