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Maison à vendre

VilleChâteauneuf-de-Randon (48)
Surface137m²
Coût Total187 280€
Loyer Annuel10 769€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 137 m²
Prix au m² : 802,92 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 50 m²), 4 chambres, Exposition ouest, Pas de balcon

Idéalement située en plein coeur du village historique de Châteauneuf-de-Randon, cette maison de 137 m² habitables répartis sur trois niveaux offre de beau volume et un fort potentiel. Au rez-de-chaussée, vous trouverez un ancien magasin d’environ 28 m², un atelier et une chaufferie. Le premier étage comprend un séjour/salle à manger de 50 m², une cuisine, une buanderie avec WC, ainsi qu’une dépendance de 10 m² donnant un accés de plein pied sur l'arrière de la maison. Au deuxième étage se trouvent quatre chambres allant de 11 à 16 m² chacune et une salle d’eau avec WC. Au dessus, des combles amménageables d’environ 47 m² viennent compléter l’ensemble. Le chauffage est assuré par une chaudière à granulés intallée en 2024, la maison est raccordée au tout-à-l’égout et à la fibre optique et les menuiseries sont en PVC double vitrage. Le bien est également équipé, à l'extérieur, d'une prise pour recharger les voitures électriques. Idéal pour accueillir une famille ou dévelloper un projet locatif !

Ville : Châteauneuf-de-Randon
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48170
Coordonnées : 44.645006, 3.687075
Total : 187 280€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 68 480€
Valeur du bien : 178 480€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137m²
Loyer prédit : 6.55€/m²/mois
Fourchette : 4.97€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 897€/mois
Loyer annuel estimé : 10769€/an
Fourchette totale : 681€ - 1183€/mois
Fourchette annuelle : 8170€ - 14195€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 389,91 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :190 418 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-80 418€ (-42.2%)
Marge achat-revente :3 138€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :187 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 994,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 593,35€
Coût de l'assurance :16 387,00€
Taxe foncière : 1 076,90€/an
Soit par mois : 89,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 897,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 083,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et des équipements anciens
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 28 m² (20 m² salle à manger + 8 m² entrée)
Raison: État 3/5 visible - usure visible nécessitant un rafraîchissement
Gros œuvreOPTIONNEL
Sous-catégorie: Combles
Aménagement des combles pour créer des espaces habitables
Quantité: 47 m²
Raison: Combles aménageables, possibilité d'optimiser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 480 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 800€
    Cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€
  • Chambres - Revêtement et peinture:10 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 90€/m² = 5400€, Peinture murs: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 3600€
  • Chambres - Électricité:7 200€
    Réfection électricité: 4 chambres × 1500€/chambre = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Autres pièces - Rafraîchissement léger:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 28 m² × 60€/m² = 1680€
  • Gros œuvre - Combles:30 000€
    Aménagement combles: 47 m² × 600€/m² = 28200€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Châteauneuf-de-Randon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Gros œuvre - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 897 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 769 €/an
Calcul : 897 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 510 €/an
Base de calcul : Emprunt de 187 280 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 655 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 077 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 722 €
Revenus locatifs : +10 769 €
Charges déductibles : -76 722 €
Résultat foncier Année 1 : -65 953 €(Déficit de 65 953 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 55 253 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 242 €/an
Revenus locatifs : +10 769 €
Charges déductibles : -8 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 527 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 55253.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 769 €76 728 €6 516 €-65 959 €10 700 €55 259 €55 259 €
210 984 €8 078 €6 346 €2 906 €--52 353 €
311 204 €7 902 €6 169 €3 302 €--49 051 €
411 428 €7 719 €5 987 €3 709 €--45 342 €
511 657 €7 530 €5 798 €4 127 €--41 215 €
611 890 €7 334 €5 602 €4 556 €--36 659 €
712 128 €7 131 €5 399 €4 997 €--31 663 €
812 370 €6 921 €5 188 €5 449 €--26 213 €
912 618 €6 703 €4 971 €5 914 €--20 299 €
1012 870 €6 478 €4 745 €6 392 €--13 906 €
1113 127 €6 244 €4 512 €6 883 €--7 023 €
1213 390 €6 002 €4 270 €7 388 €---
1313 658 €5 751 €4 019 €7 906 €---
1413 931 €5 492 €3 759 €8 439 €---
1514 209 €5 223 €3 491 €8 986 €---
1614 494 €4 945 €3 212 €9 549 €---
1714 784 €4 656 €2 924 €10 127 €---
1815 079 €4 357 €2 625 €10 722 €---
1915 381 €4 048 €2 316 €11 333 €---
2015 688 €3 727 €1 995 €11 961 €---
2116 002 €3 395 €1 663 €12 607 €---
2216 322 €3 052 €1 319 €13 271 €---
2316 649 €2 695 €963 €13 953 €---
2416 982 €2 327 €594 €14 655 €---
2517 321 €1 944 €212 €15 377 €---
TOTAL344 934 €206 383 €94 593 €138 551 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 551 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 261 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 261 €-3 210 €+5 471 €
2+2 261 €0 €+2 261 €
3+2 261 €0 €+2 261 €
4+2 261 €0 €+2 261 €
5+2 261 €0 €+2 261 €
6+2 261 €0 €+2 261 €
7+2 261 €0 €+2 261 €
8+2 261 €0 €+2 261 €
9+2 261 €0 €+2 261 €
10+2 261 €0 €+2 261 €
11+2 261 €0 €+2 261 €
12+2 261 €+2 216 €+45 €
13+2 261 €+2 372 €-111 €
14+2 261 €+2 532 €-271 €
15+2 261 €+2 696 €-435 €
16+2 261 €+2 865 €-604 €
17+2 261 €+3 038 €-777 €
18+2 261 €+3 217 €-956 €
19+2 261 €+3 400 €-1 139 €
20+2 261 €+3 588 €-1 327 €
21+2 261 €+3 782 €-1 521 €
22+2 261 €+3 981 €-1 720 €
23+2 261 €+4 186 €-1 925 €
24+2 261 €+4 397 €-2 136 €
25+2 261 €+4 613 €-2 352 €
Total+56 525 €+43 672 €+12 853 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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