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Maison à vendre

VilleRégusse (83)
Surface145.21m²
Coût Total266 140€
Loyer Annuel17 656€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 145.21 m²
Prix au m² : 1 294,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Belle vue

Au coeur du village de Régusse, cette maison ancienne d'environ 145 m² séduit par son cachet, ses volumes et son organisation sur plusieurs niveaux. Dès l'entrée, on retrouve le caractère d'une vraie maison de village : arches, sols en terre cuite, cheminée et bel escalier central en pierre et terre cuite qui dessert les différents niveaux. Le rez-de-chaussée accueille un premier espace de vie composé d'un salon et d'une salle à manger. Dans le prolongement se trouve une cuisine aménagée, fonctionnelle mais plus ancienne, qui pourra être modernisée selon les envies. En passant devant la cage d'escalier, on rejoint une seconde pièce de vie de belle dimension, organisée autour d'une cheminée. Elle bénéficie également d'un accès direct sur une autre rue. À ce même niveau se trouvent un espace de rangement ainsi qu'une salle d'eau avec WC. La maison dispose par ailleurs de plusieurs accès depuis l'extérieur, une particularité intéressante pour ce type de bien. Au premier étage, une grande chambre occupe une partie du niveau. De l'autre côté de la cage d'escalier, un espace indépendant dessert un placard, une salle d'eau et un WC séparé. Le deuxième étage propose deux chambres supplémentaires, toutes deux de belles dimensions. Enfin, le dernier étage offre encore deux pièces. L'une d'elles profite d'une belle vue dégagée sur la plaine de Régusse. Aujourd'hui utilisées différemment, elles peuvent tout à fait devenir des chambres supplémentaires, un bureau ou des espaces adaptés aux besoins de chacun. Une cave complète l'ensemble. La maison a conservé une vraie identité et de nombreux éléments anciens qui participent pleinement à son charme. Ici, il faut avant tout apprécier l'authenticité d'une maison de village, ses volumes, ses matériaux et son atmosphère. Une maison pleine de caractère, offrant de beaux espaces et jusqu'à cinq pièces pouvant être utilisées comme chambres, au coeur de Régusse. Copropriété de 9 lots ().

Ville : Régusse
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83630
Coordonnées : 43.657666, 6.131074
Total : 266 140€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 63 100€
Valeur du bien : 251 100€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145.21m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 14.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1471€/mois
Loyer annuel estimé : 17656€/an
Fourchette totale : 1006€ - 2151€/mois
Fourchette annuelle : 12074€ - 25818€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 758,5 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :400 562 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-212 562€ (-53.1%)
Marge achat-revente :134 422€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 325,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :97,58€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 1 422,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 430,05€
Coût de l'assurance :29 275,40€
Taxe foncière : 1 765,57€/an
Soit par mois : 147,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 471,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 569,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 supposé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 100 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 500€
    Isolation des combles: 145 m² × 100€/m² = 14500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 200€
    Remplacement de 18 fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 900€ = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:7 200€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 1800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Régusse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 471 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 656 €/an
Calcul : 1 471 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 066 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 140 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 171 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 766 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 102 €
Revenus locatifs : +17 656 €
Charges déductibles : -75 102 €
Résultat foncier Année 1 : -57 447 €(Déficit de 57 447 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 047 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 002 €/an
Revenus locatifs : +17 656 €
Charges déductibles : -12 002 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 653 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36046.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 656 €75 111 €9 075 €-57 455 €21 400 €36 055 €36 055 €
218 009 €11 772 €8 835 €6 237 €--29 818 €
318 369 €11 524 €8 587 €6 845 €--22 974 €
418 736 €11 268 €8 331 €7 469 €--15 505 €
519 111 €11 002 €8 066 €8 109 €--7 396 €
619 493 €10 728 €7 791 €8 766 €---
719 883 €10 443 €7 507 €9 440 €---
820 281 €10 149 €7 212 €10 132 €---
920 686 €9 844 €6 908 €10 842 €---
1021 100 €9 529 €6 592 €11 571 €---
1121 522 €9 203 €6 266 €12 319 €---
1221 953 €8 865 €5 928 €13 088 €---
1322 392 €8 515 €5 579 €13 876 €---
1422 839 €8 153 €5 217 €14 686 €---
1523 296 €7 779 €4 842 €15 517 €---
1623 762 €7 391 €4 455 €16 371 €---
1724 237 €6 990 €4 053 €17 247 €---
1824 722 €6 575 €3 638 €18 148 €---
1925 217 €6 145 €3 208 €19 072 €---
2025 721 €5 700 €2 763 €20 021 €---
2126 235 €5 239 €2 303 €20 996 €---
2226 760 €4 763 €1 826 €21 998 €---
2327 295 €4 269 €1 333 €23 026 €---
2427 841 €3 758 €822 €24 083 €---
2528 398 €3 230 €293 €25 168 €---
TOTAL565 516 €267 945 €131 430 €297 572 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 708 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 708 €-6 420 €+10 128 €
2+3 708 €0 €+3 708 €
3+3 708 €0 €+3 708 €
4+3 708 €0 €+3 708 €
5+3 708 €0 €+3 708 €
6+3 708 €+411 €+3 297 €
7+3 708 €+2 832 €+876 €
8+3 708 €+3 040 €+668 €
9+3 708 €+3 253 €+455 €
10+3 708 €+3 471 €+237 €
11+3 708 €+3 696 €+12 €
12+3 708 €+3 926 €-218 €
13+3 708 €+4 163 €-455 €
14+3 708 €+4 406 €-698 €
15+3 708 €+4 655 €-947 €
16+3 708 €+4 911 €-1 203 €
17+3 708 €+5 174 €-1 466 €
18+3 708 €+5 444 €-1 736 €
19+3 708 €+5 722 €-2 014 €
20+3 708 €+6 006 €-2 298 €
21+3 708 €+6 299 €-2 591 €
22+3 708 €+6 599 €-2 891 €
23+3 708 €+6 908 €-3 200 €
24+3 708 €+7 225 €-3 517 €
25+3 708 €+7 550 €-3 842 €
Total+92 700 €+89 272 €+3 428 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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