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Maison 8 pièces 127 m²

VilleChâteaubriant (44)
Surface127m²
Coût Total193 480€
Loyer Annuel13 561€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 039,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 127 m² - Maison 8 pièces 127 m²

2122 - Centre ce CHATEAUBRIANT ! Maison à rénover dans son ensemble. Elle se compose au rez-de-chaussée, d'un salon avec cheminée, grande pièce avec evier, garage. Au 1er étage : Cuisine dinatoire, 3 chambres dont une passante, wc. Au 2ième, 2 chambres de moins de 9m² habitables, salle de bain. A 600 mètre de la gare.

Votre conseiller CHARRIER IMMOBILIER : Jonathan REGNARD Agent commercial (Entreprise individuelle)

Surface : 127 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/11/2023

Consommation énergie primaire : 219 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 210.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 780 € et 2 450 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châteaubriant
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44110
Coordonnées : 47.714120, -1.388406
Total : 193 480€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 50 920€
Valeur du bien : 182 920€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1130€/mois
Loyer annuel estimé : 13561€/an
Fourchette totale : 894€ - 1428€/mois
Fourchette annuelle : 10732€ - 17135€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 804,12 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :229 123 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-97 123€ (-42.4%)
Marge achat-revente :35 643€ (15.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 025,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 101,95€
Coût de l'assurance :16 929,50€
Taxe foncière : 1 356,08€/an
Soit par mois : 113,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 130,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 138,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 920 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 620€
    Isolation toiture/combles: 127 m² × 60€/m² = 7620€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€, Main d'œuvre: 320€ = 1600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaubriant (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 561 €/an
Calcul : 1 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 480 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 640 €
Revenus locatifs : +13 561 €
Charges déductibles : -59 640 €
Résultat foncier Année 1 : -46 079 €(Déficit de 46 079 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 679 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 720 €/an
Revenus locatifs : +13 561 €
Charges déductibles : -8 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 841 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24679.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 561 €59 646 €6 693 €-46 086 €21 400 €24 686 €24 686 €
213 832 €8 551 €6 518 €5 281 €--19 405 €
314 109 €8 370 €6 336 €5 739 €--13 666 €
414 391 €8 181 €6 148 €6 209 €--7 457 €
514 679 €7 987 €5 954 €6 692 €--765 €
614 972 €7 785 €5 752 €7 187 €---
715 272 €7 576 €5 543 €7 695 €---
815 577 €7 360 €5 327 €8 217 €---
915 889 €7 136 €5 103 €8 753 €---
1016 206 €6 904 €4 871 €9 302 €---
1116 530 €6 664 €4 631 €9 866 €---
1216 861 €6 415 €4 382 €10 446 €---
1317 198 €6 158 €4 124 €11 041 €---
1417 542 €5 891 €3 858 €11 651 €---
1517 893 €5 615 €3 582 €12 278 €---
1618 251 €5 329 €3 296 €12 922 €---
1718 616 €5 033 €2 999 €13 583 €---
1818 988 €4 726 €2 693 €14 262 €---
1919 368 €4 408 €2 375 €14 960 €---
2019 755 €4 079 €2 046 €15 676 €---
2120 151 €3 739 €1 705 €16 412 €---
2220 554 €3 386 €1 353 €17 168 €---
2320 965 €3 021 €987 €17 944 €---
2421 384 €2 642 €609 €18 742 €---
2521 812 €2 251 €217 €19 561 €---
TOTAL434 355 €198 853 €97 102 €235 502 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 848 €-6 420 €+9 268 €
2+2 848 €0 €+2 848 €
3+2 848 €0 €+2 848 €
4+2 848 €0 €+2 848 €
5+2 848 €0 €+2 848 €
6+2 848 €+1 927 €+921 €
7+2 848 €+2 309 €+539 €
8+2 848 €+2 465 €+383 €
9+2 848 €+2 626 €+222 €
10+2 848 €+2 791 €+57 €
11+2 848 €+2 960 €-112 €
12+2 848 €+3 134 €-286 €
13+2 848 €+3 312 €-464 €
14+2 848 €+3 495 €-647 €
15+2 848 €+3 683 €-835 €
16+2 848 €+3 877 €-1 029 €
17+2 848 €+4 075 €-1 227 €
18+2 848 €+4 279 €-1 431 €
19+2 848 €+4 488 €-1 640 €
20+2 848 €+4 703 €-1 855 €
21+2 848 €+4 924 €-2 076 €
22+2 848 €+5 150 €-2 302 €
23+2 848 €+5 383 €-2 535 €
24+2 848 €+5 622 €-2 774 €
25+2 848 €+5 868 €-3 020 €
Total+71 200 €+70 650 €+550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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