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Achat : Appartement Nancy (54000)

Bien expiré
VilleNancy (54)
Surface72m²
Coût Total162 122€
Loyer Annuel9 314€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-302€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 665,28 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 72 m², 3 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé au coeur du centre de Nancy proche de la gare, et de tous les commerces, crèche, écoles, collèges, lycées, bus au pied de la Tour,

Venez découvrir ce bel appartement composé d'une pièce à vivre très lumineux grâce à ces grandes baies vitrées donnant accès direct sur le balcon, cuisine aménagée/équipée, 1 chambre, d'une salle d'eau et Wc séparé.

Un emplacement de parking et une cave viennent compléter ce bien.

Les charges incluent le gardien, le chauffage, l'ascenseur, l'eau chaude et l'eau froide et l'entretien des communs.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.688100, 6.179730
Total : 162 122€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 32 630€
Valeur du bien : 152 530€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.78€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 776€/mois
Loyer annuel estimé : 9314€/an
Fourchette totale : 613€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 7351€ - 11802€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.53% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 122€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :802,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 850,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 763,64€
Coût de l'assurance :14 185,67€
Taxe foncière : 931,44€/an
Soit par mois : 77,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 776,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 077,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-301,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage en bon état.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs).
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 630 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - chauffage en bon état: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 12000€ (prix moyen) incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 9000€ (prix moyen) incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 500€
    Rénovation lourde chambre: 12 m² × 375€/m² = 4500€ incluant revêtement sol (parquet flottant), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:850€
    Peinture salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ incluant peinture murs et plafonds, Main d'œuvre: 150€
  • Autres pièces:280€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 28€/m² = 280€ incluant peinture murs et plafonds, Main d'œuvre: 70€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy. Les prix incluent la main d'œuvre. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison d'un DPE C.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 776 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 314 €/an
Calcul : 776 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 122 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 567 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 931 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 371 €
Revenus locatifs : +9 314 €
Charges déductibles : -41 371 €
Résultat foncier Année 1 : -32 056 €(Déficit de 32 056 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 656 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 741 €/an
Revenus locatifs : +9 314 €
Charges déductibles : -8 741 €
Résultat foncier Années 2+ : 574 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10656.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 314 €41 376 €5 447 €-32 062 €21 400 €10 662 €10 662 €
29 501 €8 602 €5 303 €899 €--9 763 €
39 691 €8 452 €5 153 €1 239 €--8 524 €
49 885 €8 297 €4 998 €1 587 €--6 936 €
510 082 €8 137 €4 838 €1 945 €--4 991 €
610 284 €7 971 €4 672 €2 313 €--2 678 €
710 490 €7 800 €4 501 €2 690 €---
810 699 €7 623 €4 324 €3 077 €---
910 913 €7 439 €4 140 €3 474 €---
1011 132 €7 249 €3 950 €3 882 €---
1111 354 €7 053 €3 754 €4 301 €---
1211 581 €6 850 €3 551 €4 731 €---
1311 813 €6 640 €3 341 €5 173 €---
1412 049 €6 422 €3 124 €5 627 €---
1512 290 €6 198 €2 899 €6 093 €---
1612 536 €5 965 €2 666 €6 571 €---
1712 787 €5 724 €2 425 €7 063 €---
1813 042 €5 475 €2 176 €7 567 €---
1913 303 €5 218 €1 919 €8 086 €---
2013 569 €4 951 €1 652 €8 618 €---
2113 841 €4 675 €1 376 €9 165 €---
2214 118 €4 390 €1 091 €9 727 €---
2314 400 €4 095 €796 €10 305 €---
2414 688 €3 790 €491 €10 898 €---
2514 982 €3 474 €175 €11 508 €---
TOTAL298 344 €193 865 €78 764 €104 479 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 479 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 314 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 956 €-6 420 €+8 376 €
2+1 956 €0 €+1 956 €
3+1 956 €0 €+1 956 €
4+1 956 €0 €+1 956 €
5+1 956 €0 €+1 956 €
6+1 956 €0 €+1 956 €
7+1 956 €+3 €+1 953 €
8+1 956 €+923 €+1 033 €
9+1 956 €+1 042 €+914 €
10+1 956 €+1 165 €+791 €
11+1 956 €+1 290 €+666 €
12+1 956 €+1 419 €+537 €
13+1 956 €+1 552 €+404 €
14+1 956 €+1 688 €+268 €
15+1 956 €+1 828 €+128 €
16+1 956 €+1 971 €-15 €
17+1 956 €+2 119 €-163 €
18+1 956 €+2 270 €-314 €
19+1 956 €+2 426 €-470 €
20+1 956 €+2 585 €-629 €
21+1 956 €+2 750 €-794 €
22+1 956 €+2 918 €-962 €
23+1 956 €+3 091 €-1 135 €
24+1 956 €+3 269 €-1 313 €
25+1 956 €+3 452 €-1 496 €
Total+48 900 €+31 344 €+17 556 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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