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Appartement

VilleSaint-Brieuc (22)
Surface67.81m²
Coût Total142 880€
Loyer Annuel8 121€
Rentabilité5.68%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 91 000 €
Surface : 67.81 m²
Prix au m² : 1 341,98 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À vendre à Saint-Brieuc, cet appartement lumineux de 67,81 m² situé au 2ème étage est idéal pour les familles ou les jeunes couples. Avec ses 4 pièces, dont 2 chambres spacieuses, il offre un cadre de vie confortable et pratique. Proposé à 91 000€, cet appartement combine praticité et accessibilité dans un quartier dynamique. Ne manquez pas cette opportunité d'investir dans un bien attractif et bien situé. Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Saint-Brieuc-22000/753

Ville : Saint-Brieuc
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22000
Coordonnées : 48.518412, -2.777019
Total : 142 880€
Prix d'acquisition : 91 000€
Travaux : 44 600€
Valeur du bien : 135 600€
Frais de notaire : 7 280€
Coût estimé : 7 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.81m²
Loyer prédit : 9.98€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 12.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 677€/mois
Loyer annuel estimé : 8121€/an
Fourchette totale : 537€ - 853€/mois
Fourchette annuelle : 6440€ - 10240€/an
Rentabilité brute :5.68%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 594,87 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 148 €
Prix d'achat :91 000 €
Décote à l'achat :-17 148€ (-15.9%)
Marge achat-revente :-34 732€ (-32.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :715,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :41,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 756,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 707,29€
Coût de l'assurance :12 502,00€
Taxe foncière : 812,06€/an
Soit par mois : 67,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 676,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 824,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 67.81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessité de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 600 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 400€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Saint-Brieuc). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés pour la région avec un coefficient de 0.9.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 677 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 121 €/an
Calcul : 677 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 880 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 812 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 850 €
Revenus locatifs : +8 121 €
Charges déductibles : -50 850 €
Résultat foncier Année 1 : -42 730 €(Déficit de 42 730 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 330 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 250 €/an
Revenus locatifs : +8 121 €
Charges déductibles : -6 250 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 870 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21329.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150 €(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 121 €50 855 €4 943 €-42 734 €21 400 €21 334 €21 334 €
28 283 €6 125 €4 813 €2 158 €--19 177 €
38 449 €5 991 €4 679 €2 457 €--16 719 €
48 618 €5 852 €4 540 €2 765 €--13 954 €
58 790 €5 709 €4 397 €3 081 €--10 873 €
68 966 €5 560 €4 248 €3 406 €--7 467 €
79 145 €5 406 €4 093 €3 740 €--3 727 €
89 328 €5 246 €3 934 €4 082 €---
99 515 €5 080 €3 768 €4 434 €---
109 705 €4 909 €3 597 €4 796 €---
119 899 €4 732 €3 420 €5 167 €---
1210 097 €4 548 €3 236 €5 549 €---
1310 299 €4 358 €3 046 €5 941 €---
1410 505 €4 161 €2 849 €6 344 €---
1510 715 €3 957 €2 645 €6 758 €---
1610 929 €3 746 €2 434 €7 183 €---
1711 148 €3 527 €2 215 €7 621 €---
1811 371 €3 301 €1 988 €8 070 €---
1911 598 €3 066 €1 754 €8 532 €---
2011 830 €2 823 €1 511 €9 007 €---
2112 067 €2 572 €1 259 €9 495 €---
2212 308 €2 311 €999 €9 997 €---
2312 554 €2 041 €729 €10 513 €---
2412 805 €1 762 €450 €11 043 €---
2513 061 €1 473 €161 €11 589 €---
TOTAL260 104 €149 111 €71 707 €110 993 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 993 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 705 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 705 €-6 420 €+8 125 €
2+1 705 €0 €+1 705 €
3+1 705 €0 €+1 705 €
4+1 705 €0 €+1 705 €
5+1 705 €0 €+1 705 €
6+1 705 €0 €+1 705 €
7+1 705 €0 €+1 705 €
8+1 705 €+106 €+1 599 €
9+1 705 €+1 330 €+375 €
10+1 705 €+1 439 €+266 €
11+1 705 €+1 550 €+155 €
12+1 705 €+1 665 €+40 €
13+1 705 €+1 782 €-77 €
14+1 705 €+1 903 €-198 €
15+1 705 €+2 027 €-322 €
16+1 705 €+2 155 €-450 €
17+1 705 €+2 286 €-581 €
18+1 705 €+2 421 €-716 €
19+1 705 €+2 560 €-855 €
20+1 705 €+2 702 €-997 €
21+1 705 €+2 849 €-1 144 €
22+1 705 €+2 999 €-1 294 €
23+1 705 €+3 154 €-1 449 €
24+1 705 €+3 313 €-1 608 €
25+1 705 €+3 477 €-1 772 €
Total+42 625 €+33 298 €+9 327 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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