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Maison 3 pièces 75 m²

Bien expiré
VilleMontargis (45)
Surface75m²
Coût Total145 160€
Loyer Annuel8 174€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 166,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 75 m²

Maison composée d'une entrée, d'une cuisine, d'un séjour, salle de bains, WC. A l'étage, pièces en enfilade, chambre 12m². Cave sous partie, dépendance, garage, terrain 500 m². Ce bien vous est présenté par Franck Touchon, votre conseiller indépendant Dr House Immo. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/02/2025

Consommation énergie primaire : 720 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 550 € et 6 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Montargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45200
Coordonnées : 48.001720, 2.746566
Total : 145 160€
Prix d'acquisition : 87 500€
Travaux : 50 660€
Valeur du bien : 138 160€
Frais de notaire : 7 000€
Coût estimé : 7 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.08€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8174€/an
Fourchette totale : 542€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 6509€ - 10264€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :717,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 759,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 058,97€
Coût de l'assurance :12 701,50€
Taxe foncière : 817,36€/an
Soit par mois : 68,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 827,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-146,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible - parquet usé nécessitant rénovation
PeintureRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Murs
Peinture des murs dans toutes les pièces
Quantité: 75 m²
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 660 €(675 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:4 500€
    Isolation combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Peinture - Murs:3 000€
    Peinture murs: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 160 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 829 €
Revenus locatifs : +8 174 €
Charges déductibles : -56 829 €
Résultat foncier Année 1 : -48 656 €(Déficit de 48 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 256 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 169 €/an
Revenus locatifs : +8 174 €
Charges déductibles : -6 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27255.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 174 €56 834 €4 849 €-48 660 €21 400 €27 260 €27 260 €
28 337 €6 045 €4 719 €2 292 €--24 968 €
38 504 €5 911 €4 586 €2 592 €--22 376 €
48 674 €5 773 €4 448 €2 901 €--19 475 €
58 847 €5 630 €4 305 €3 217 €--16 258 €
69 024 €5 483 €4 157 €3 542 €--12 716 €
79 205 €5 330 €4 004 €3 875 €--8 841 €
89 389 €5 172 €3 846 €4 217 €--4 624 €
99 577 €5 008 €3 683 €4 568 €--56 €
109 768 €4 839 €3 514 €4 929 €---
119 964 €4 664 €3 339 €5 299 €---
1210 163 €4 483 €3 158 €5 679 €---
1310 366 €4 296 €2 971 €6 070 €---
1410 573 €4 103 €2 777 €6 471 €---
1510 785 €3 903 €2 577 €6 882 €---
1611 001 €3 695 €2 370 €7 305 €---
1711 221 €3 481 €2 156 €7 739 €---
1811 445 €3 260 €1 934 €8 185 €---
1911 674 €3 031 €1 705 €8 643 €---
2011 907 €2 794 €1 468 €9 114 €---
2112 146 €2 549 €1 223 €9 597 €---
2212 388 €2 295 €970 €10 093 €---
2312 636 €2 033 €707 €10 603 €---
2412 889 €1 762 €436 €11 127 €---
2513 147 €1 481 €156 €11 666 €---
TOTAL261 803 €153 854 €70 059 €107 949 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 949 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716 €-6 420 €+8 136 €
2+1 716 €0 €+1 716 €
3+1 716 €0 €+1 716 €
4+1 716 €0 €+1 716 €
5+1 716 €0 €+1 716 €
6+1 716 €0 €+1 716 €
7+1 716 €0 €+1 716 €
8+1 716 €0 €+1 716 €
9+1 716 €0 €+1 716 €
10+1 716 €+1 462 €+254 €
11+1 716 €+1 590 €+126 €
12+1 716 €+1 704 €+12 €
13+1 716 €+1 821 €-105 €
14+1 716 €+1 941 €-225 €
15+1 716 €+2 065 €-349 €
16+1 716 €+2 192 €-476 €
17+1 716 €+2 322 €-606 €
18+1 716 €+2 456 €-740 €
19+1 716 €+2 593 €-877 €
20+1 716 €+2 734 €-1 018 €
21+1 716 €+2 879 €-1 163 €
22+1 716 €+3 028 €-1 312 €
23+1 716 €+3 181 €-1 465 €
24+1 716 €+3 338 €-1 622 €
25+1 716 €+3 500 €-1 784 €
Total+42 900 €+32 385 €+10 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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