Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleMaurepas (78)
Surface52m²
Coût Total173 900€
Loyer Annuel12 557€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 2 403,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Exposition sud-est, Pas de balcon

Agence Capyvelines. Fabrice Rossignol vous propose à la vente un appartement 2 pièces de 52m², situé au 6 rue de Brie 78310 Maurepas, vendu libre, mais anciennement loué 940€. Il est composé d'une entrée, une cuisine séparée, un salon/séjour, wc séparé, une salle de bains indépendante et une chambre avec dressing, une cave. Idéal primo accédant ou investisseur..

Ville : Maurepas
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78310
Coordonnées : 48.770533, 1.927493
Total : 173 900€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 163 900€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 20.12€/m²/mois
Fourchette : 18.01€ - 22.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1046€/mois
Loyer annuel estimé : 12557€/an
Fourchette totale : 937€ - 1169€/mois
Fourchette annuelle : 11239€ - 14030€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 8.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 795 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 340 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-20 340€ (-14.0%)
Marge achat-revente :-28 560€ (-19.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :861,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 912,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 485,74€
Coût de l'assurance :15 216,25€
Taxe foncière : 1 255,72€/an
Soit par mois : 104,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 046,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour respecter les normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du hall d'entrée et du couloir.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 3/5 - Autres pièces nécessitent un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(748 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs/plafond: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maurepas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 046 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 557 €/an
Calcul : 1 046 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 256 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 602 €
Revenus locatifs : +12 557 €
Charges déductibles : -46 602 €
Résultat foncier Année 1 : -34 045 €(Déficit de 34 045 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 645 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 702 €/an
Revenus locatifs : +12 557 €
Charges déductibles : -7 702 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 855 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12644.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 557 €46 607 €5 843 €-34 050 €21 400 €12 650 €12 650 €
212 808 €7 552 €5 688 €5 256 €--7 394 €
313 065 €7 392 €5 527 €5 673 €--1 721 €
413 326 €7 226 €5 361 €6 100 €---
513 592 €7 054 €5 190 €6 538 €---
613 864 €6 876 €5 012 €6 988 €---
714 142 €6 692 €4 828 €7 449 €---
814 424 €6 502 €4 638 €7 922 €---
914 713 €6 305 €4 441 €8 407 €---
1015 007 €6 102 €4 237 €8 905 €---
1115 307 €5 891 €4 027 €9 416 €---
1215 613 €5 673 €3 809 €9 940 €---
1315 926 €5 448 €3 584 €10 478 €---
1416 244 €5 215 €3 350 €11 029 €---
1516 569 €4 974 €3 109 €11 595 €---
1616 900 €4 724 €2 860 €12 176 €---
1717 238 €4 466 €2 601 €12 773 €---
1817 583 €4 199 €2 334 €13 384 €---
1917 935 €3 922 €2 058 €14 012 €---
2018 294 €3 637 €1 772 €14 657 €---
2118 659 €3 341 €1 476 €15 319 €---
2219 033 €3 035 €1 171 €15 998 €---
2319 413 €2 718 €854 €16 695 €---
2419 802 €2 391 €527 €17 411 €---
2520 198 €2 052 €188 €18 145 €---
TOTAL402 212 €169 995 €84 486 €232 217 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 217 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 637 €-6 420 €+9 057 €
2+2 637 €0 €+2 637 €
3+2 637 €0 €+2 637 €
4+2 637 €+1 314 €+1 323 €
5+2 637 €+1 962 €+675 €
6+2 637 €+2 096 €+541 €
7+2 637 €+2 235 €+402 €
8+2 637 €+2 377 €+260 €
9+2 637 €+2 522 €+115 €
10+2 637 €+2 672 €-35 €
11+2 637 €+2 825 €-188 €
12+2 637 €+2 982 €-345 €
13+2 637 €+3 143 €-506 €
14+2 637 €+3 309 €-672 €
15+2 637 €+3 479 €-842 €
16+2 637 €+3 653 €-1 016 €
17+2 637 €+3 832 €-1 195 €
18+2 637 €+4 015 €-1 378 €
19+2 637 €+4 204 €-1 567 €
20+2 637 €+4 397 €-1 760 €
21+2 637 €+4 596 €-1 959 €
22+2 637 €+4 799 €-2 162 €
23+2 637 €+5 008 €-2 371 €
24+2 637 €+5 223 €-2 586 €
25+2 637 €+5 444 €-2 807 €
Total+65 925 €+69 665 €+-3 740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →