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Maison à vendre

Bien expiré
VilleBuchères (10)
Surface300m²
Coût Total379 800€
Loyer Annuel29 046€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 335 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 116,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, Salon (total 59 m²), 6 chambres, 4 parkings: Garage, 3 parkings, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Idéalement située sur la commune de Buchères, se trouve cette maison traditionnelle de 292 m² habitables avec de généreux volumes et édifiée sur un terrain clos et arboré de 1298 m². Le rez-de-chaussée comprend un spacieux hall d' entrée desservant une cuisine aménagée et équipée avec accès à une véranda chauffée et climatisée, un salon - salle à manger avec cheminée insert, un couloir/dégagement, les toilettes, une buanderie, une chaufferie, une cave et un garage. Un second couloir/dégagement conduit à l'espace nuit composé de deux chambres et d' une salle de bains avec patio. A l'étage, un grand palier avec espace détente, un bureau, quatre chambres, une salle d'eau et un grenier. Une terrasse et un abri de jardin complètent ce bien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 335 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vincent POUJOL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 803 494 517

Ville : Buchères
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10800
Coordonnées : 48.236836, 4.117226
Total : 379 800€
Prix d'acquisition : 335 000€
Travaux : 18 000€
Valeur du bien : 353 000€
Frais de notaire : 26 800€
Coût estimé : 26 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2420€/mois
Loyer annuel estimé : 29046€/an
Fourchette totale : 1981€ - 2957€/mois
Fourchette annuelle : 23774€ - 35487€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 931,03 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :579 309 €
Prix d'achat :335 000 €
Décote à l'achat :-244 309€ (-42.2%)
Marge achat-revente :199 509€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :379 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 881,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :110,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 991,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 518,02€
Coût de l'assurance :33 232,50€
Taxe foncière : 2 904,59€/an
Soit par mois : 242,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 420,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 233,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, mise à jour de la plomberie et de l'électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, mise à jour de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise à jour de l'électricité (prises, interrupteurs), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité si nécessaire.
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 1500€/m² = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 046 €/an
Calcul : 2 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 379 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 329 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 983 €
Revenus locatifs : +29 046 €
Charges déductibles : -34 983 €
Résultat foncier Année 1 : -5 937 €(Déficit de 5 937 €)
Imputable sur revenu global : 5 937 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 983 €/an
Revenus locatifs : +29 046 €
Charges déductibles : -16 983 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 063 €/an
Prix d'achat du bien : 335 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 217 750 €(65% de 335 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 918 €/an
Calcul : 217 750 € × 3,636% = 7 918 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 046 €34 995 €12 761 €-5 949 €5 949 €--
229 627 €16 656 €12 422 €12 971 €---
330 219 €16 306 €12 072 €13 914 €---
430 824 €15 943 €11 709 €14 881 €---
531 440 €15 568 €11 334 €15 872 €---
632 069 €15 180 €10 946 €16 889 €---
732 710 €14 778 €10 544 €17 932 €---
833 365 €14 363 €10 129 €19 002 €---
934 032 €13 933 €9 699 €20 099 €---
1034 713 €13 489 €9 255 €21 224 €---
1135 407 €13 029 €8 795 €22 378 €---
1236 115 €12 553 €8 319 €23 562 €---
1336 837 €12 061 €7 827 €24 777 €---
1437 574 €11 551 €7 317 €26 023 €---
1538 325 €11 024 €6 791 €27 301 €---
1639 092 €10 479 €6 246 €28 613 €---
1739 874 €9 916 €5 682 €29 958 €---
1840 671 €9 332 €5 098 €31 339 €---
1941 485 €8 729 €4 495 €32 756 €---
2042 314 €8 104 €3 871 €34 210 €---
2143 161 €7 459 €3 225 €35 702 €---
2244 024 €6 790 €2 556 €37 233 €---
2344 904 €6 099 €1 865 €38 805 €---
2445 802 €5 384 €1 150 €40 418 €---
2546 718 €4 644 €410 €42 074 €---
TOTAL930 348 €308 365 €184 518 €621 983 €5 949 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 785 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 621 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 100 €-1 785 €+7 885 €
2+6 100 €+3 891 €+2 209 €
3+6 100 €+4 174 €+1 926 €
4+6 100 €+4 464 €+1 636 €
5+6 100 €+4 762 €+1 338 €
6+6 100 €+5 067 €+1 033 €
7+6 100 €+5 380 €+720 €
8+6 100 €+5 701 €+399 €
9+6 100 €+6 030 €+70 €
10+6 100 €+6 367 €-267 €
11+6 100 €+6 713 €-613 €
12+6 100 €+7 069 €-969 €
13+6 100 €+7 433 €-1 333 €
14+6 100 €+7 807 €-1 707 €
15+6 100 €+8 190 €-2 090 €
16+6 100 €+8 584 €-2 484 €
17+6 100 €+8 987 €-2 887 €
18+6 100 €+9 402 €-3 302 €
19+6 100 €+9 827 €-3 727 €
20+6 100 €+10 263 €-4 163 €
21+6 100 €+10 711 €-4 611 €
22+6 100 €+11 170 €-5 070 €
23+6 100 €+11 642 €-5 542 €
24+6 100 €+12 126 €-6 026 €
25+6 100 €+12 622 €-6 522 €
Total+152 500 €+186 595 €+-34 095 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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