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Maison à vendre

VilleBuchères (10)
Surface300
Coût Total379 800
Loyer Annuel29 046
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+187
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 335 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 1 116,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cuisine équipée, Salon (total 59 m²), 6 chambres, 4 parkings: Garage, 3 parkings, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Idéalement située sur la commune de Buchères, se trouve cette maison traditionnelle de 292 m² habitables avec de généreux volumes et édifiée sur un terrain clos et arboré de 1298 m². Le rez-de-chaussée comprend un spacieux hall d' entrée desservant une cuisine aménagée et équipée avec accès à une véranda chauffée et climatisée, un salon - salle à manger avec cheminée insert, un couloir/dégagement, les toilettes, une buanderie, une chaufferie, une cave et un garage. Un second couloir/dégagement conduit à l'espace nuit composé de deux chambres et d' une salle de bains avec patio. A l'étage, un grand palier avec espace détente, un bureau, quatre chambres, une salle d'eau et un grenier. Une terrasse et un abri de jardin complètent ce bien.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 335 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vincent POUJOL - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 803 494 517

Ville : Buchères
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10800
Coordonnées : 48.236836, 4.117226
Total : 379 800
Prix d'acquisition : 335 000
Travaux : 18 000
Valeur du bien : 353 000
Frais de notaire : 26 800
Coût estimé : 26 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2420€/mois
Loyer annuel estimé : 29046€/an
Fourchette totale : 1981€ - 2957€/mois
Fourchette annuelle : 23774€ - 35487€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 931,03 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :579 309
Prix d'achat :335 000
Décote à l'achat :-244 309 (-42.2%)
Marge achat-revente :199 509€ (34.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :379 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 881,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :110,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 991,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 518,02
Coût de l'assurance :33 232,50
Taxe foncière : 2 904,59€/an
Soit par mois : 242,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 420,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 233,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :186,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager, mise à jour de la plomberie et de l'électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, mise à jour de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise à jour de l'électricité (prises, interrupteurs), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité si nécessaire.
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 000(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000
    Cuisine complète: 12 m² × 1500€/m² = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 046 €/an
Calcul : 2 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 379 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 329 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 983
Revenus locatifs : +29 046
Charges déductibles : -34 983
Résultat foncier Année 1 : -5 937(Déficit de 5 937 €)
Imputable sur revenu global : 5 937
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 983 €/an
Revenus locatifs : +29 046
Charges déductibles : -16 983
Résultat foncier Années 2+ : 12 063 €/an
Prix d'achat du bien : 335 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 217 750(65% de 335 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 918 €/an
Calcul : 217 750 € × 3,636% = 7 918
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 04634 99512 761-5 9495 949 €--
229 62716 65612 42212 971---
330 21916 30612 07213 914---
430 82415 94311 70914 881---
531 44015 56811 33415 872---
632 06915 18010 94616 889---
732 71014 77810 54417 932---
833 36514 36310 12919 002---
934 03213 9339 69920 099---
1034 71313 4899 25521 224---
1135 40713 0298 79522 378---
1236 11512 5538 31923 562---
1336 83712 0617 82724 777---
1437 57411 5517 31726 023---
1538 32511 0246 79127 301---
1639 09210 4796 24628 613---
1739 8749 9165 68229 958---
1840 6719 3325 09831 339---
1941 4858 7294 49532 756---
2042 3148 1043 87134 210---
2143 1617 4593 22535 702---
2244 0246 7902 55637 233---
2344 9046 0991 86538 805---
2445 8025 3841 15040 418---
2546 7184 64441042 074---
TOTAL930 348308 365184 518621 9835 949Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 785
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 621 983
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 100-1 785+7 885
2+6 100+3 891+2 209
3+6 100+4 174+1 926
4+6 100+4 464+1 636
5+6 100+4 762+1 338
6+6 100+5 067+1 033
7+6 100+5 380+720
8+6 100+5 701+399
9+6 100+6 030+70
10+6 100+6 367-267
11+6 100+6 713-613
12+6 100+7 069-969
13+6 100+7 433-1 333
14+6 100+7 807-1 707
15+6 100+8 190-2 090
16+6 100+8 584-2 484
17+6 100+8 987-2 887
18+6 100+9 402-3 302
19+6 100+9 827-3 727
20+6 100+10 263-4 163
21+6 100+10 711-4 611
22+6 100+11 170-5 070
23+6 100+11 642-5 542
24+6 100+12 126-6 026
25+6 100+12 622-6 522
Total+152 500+186 595+-34 095
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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