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Albi Breuil - Maison de ville 92m² à rénover

Bien expiré
VilleAlbi (81)
Surface90m²
Coût Total185 200€
Loyer Annuel12 158€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

[ PETIT PRIX ] Située dans le quartier du Breuil à Albi, cette maison de ville offre une belle opportunité à saisir pour un projet de rénovation ou d'investissement. Développée sur trois niveaux, elle propose environ 92 m² habitables avec une configuration atypique et pleine de potentiel. Elle comprend 4 chambres et une salle de bain. La cuisine est aménagée et les volumes permettent d'envisager une redistribution selon vos envies. À l'extérieur, une terrasse d'environ 30 m² vient compléter l'ensemble. La maison bénéficie également d'une double exposition Est et Ouest. Le bien nécessite des travaux de rénovation, une véritable page blanche pour créer un lieu de vie à votre image ou optimiser un investissement locatif. Idéalement située à proximité des commerces, écoles et transports, cette maison combine emplacement stratégique et un potentiel d'évolution, à un prix attractif sur le secteur. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/39057.pdf

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.944456, 2.153680
Total : 185 200€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 55 600€
Valeur du bien : 175 600€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12158€/an
Fourchette totale : 814€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 9764€ - 15140€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 607,15 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 643 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-24 643€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-40 557€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 956,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 140,26€
Coût de l'assurance :15 742,00€
Taxe foncière : 1 215,82€/an
Soit par mois : 101,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 013,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond du salon
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: 90 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 600 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 180€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 700€
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 158 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 423 €
Revenus locatifs : +12 158 €
Charges déductibles : -63 423 €
Résultat foncier Année 1 : -51 265 €(Déficit de 51 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 865 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 823 €/an
Revenus locatifs : +12 158 €
Charges déductibles : -7 823 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29864.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 158 €63 429 €5 983 €-51 271 €21 400 €29 871 €29 871 €
212 401 €7 667 €5 822 €4 734 €--25 137 €
312 649 €7 500 €5 655 €5 149 €--19 987 €
412 902 €7 328 €5 482 €5 575 €--14 413 €
513 160 €7 149 €5 304 €6 011 €--8 402 €
613 424 €6 965 €5 120 €6 458 €--1 943 €
713 692 €6 775 €4 929 €6 917 €---
813 966 €6 578 €4 733 €7 388 €---
914 245 €6 375 €4 530 €7 870 €---
1014 530 €6 165 €4 320 €8 365 €---
1114 821 €5 948 €4 103 €8 873 €---
1215 117 €5 724 €3 879 €9 393 €---
1315 420 €5 493 €3 647 €9 927 €---
1415 728 €5 253 €3 408 €10 475 €---
1516 043 €5 006 €3 161 €11 036 €---
1616 363 €4 751 €2 905 €11 613 €---
1716 691 €4 487 €2 642 €12 204 €---
1817 024 €4 214 €2 369 €12 810 €---
1917 365 €3 933 €2 087 €13 432 €---
2017 712 €3 642 €1 796 €14 071 €---
2118 067 €3 341 €1 496 €14 725 €---
2218 428 €3 030 €1 185 €15 397 €---
2318 796 €2 710 €864 €16 087 €---
2419 172 €2 378 €532 €16 794 €---
2519 556 €2 035 €190 €17 520 €---
TOTAL389 432 €187 878 €86 140 €201 554 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 554 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 553 €-6 420 €+8 973 €
2+2 553 €0 €+2 553 €
3+2 553 €0 €+2 553 €
4+2 553 €0 €+2 553 €
5+2 553 €0 €+2 553 €
6+2 553 €0 €+2 553 €
7+2 553 €+1 492 €+1 061 €
8+2 553 €+2 216 €+337 €
9+2 553 €+2 361 €+192 €
10+2 553 €+2 510 €+43 €
11+2 553 €+2 662 €-109 €
12+2 553 €+2 818 €-265 €
13+2 553 €+2 978 €-425 €
14+2 553 €+3 142 €-589 €
15+2 553 €+3 311 €-758 €
16+2 553 €+3 484 €-931 €
17+2 553 €+3 661 €-1 108 €
18+2 553 €+3 843 €-1 290 €
19+2 553 €+4 030 €-1 477 €
20+2 553 €+4 221 €-1 668 €
21+2 553 €+4 418 €-1 865 €
22+2 553 €+4 619 €-2 066 €
23+2 553 €+4 826 €-2 273 €
24+2 553 €+5 038 €-2 485 €
25+2 553 €+5 256 €-2 703 €
Total+63 825 €+60 466 €+3 359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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