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Albi Breuil - Maison de ville 92m² à rénover

VilleAlbi (81)
Surface90
Coût Total185 200
Loyer Annuel12 158
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

[ PETIT PRIX ] Située dans le quartier du Breuil à Albi, cette maison de ville offre une belle opportunité à saisir pour un projet de rénovation ou d'investissement. Développée sur trois niveaux, elle propose environ 92 m² habitables avec une configuration atypique et pleine de potentiel. Elle comprend 4 chambres et une salle de bain. La cuisine est aménagée et les volumes permettent d'envisager une redistribution selon vos envies. À l'extérieur, une terrasse d'environ 30 m² vient compléter l'ensemble. La maison bénéficie également d'une double exposition Est et Ouest. Le bien nécessite des travaux de rénovation, une véritable page blanche pour créer un lieu de vie à votre image ou optimiser un investissement locatif. Idéalement située à proximité des commerces, écoles et transports, cette maison combine emplacement stratégique et un potentiel d'évolution, à un prix attractif sur le secteur. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/39057.pdf

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.944456, 2.153680
Total : 185 200
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 55 600
Valeur du bien : 175 600
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1013€/mois
Loyer annuel estimé : 12158€/an
Fourchette totale : 814€ - 1262€/mois
Fourchette annuelle : 9764€ - 15140€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 607,15 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 643
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-24 643 (-17.0%)
Marge achat-revente :-40 557€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 956,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 140,26
Coût de l'assurance :15 742,00
Taxe foncière : 1 215,82€/an
Soit par mois : 101,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 013,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafond du salon
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement léger
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie pour éviter les fuites
Quantité: 90 m²
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 600(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 90€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 180€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 700
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 30€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 013 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 158 €/an
Calcul : 1 013 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 216 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 423
Revenus locatifs : +12 158
Charges déductibles : -63 423
Résultat foncier Année 1 : -51 265(Déficit de 51 265 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 865
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 823 €/an
Revenus locatifs : +12 158
Charges déductibles : -7 823
Résultat foncier Années 2+ : 4 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29864.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 15863 4295 983-51 27121 400 €29 871 €29 871 €
212 4017 6675 8224 734--25 137 €
312 6497 5005 6555 149--19 987 €
412 9027 3285 4825 575--14 413 €
513 1607 1495 3046 011--8 402 €
613 4246 9655 1206 458--1 943 €
713 6926 7754 9296 917---
813 9666 5784 7337 388---
914 2456 3754 5307 870---
1014 5306 1654 3208 365---
1114 8215 9484 1038 873---
1215 1175 7243 8799 393---
1315 4205 4933 6479 927---
1415 7285 2533 40810 475---
1516 0435 0063 16111 036---
1616 3634 7512 90511 613---
1716 6914 4872 64212 204---
1817 0244 2142 36912 810---
1917 3653 9332 08713 432---
2017 7123 6421 79614 071---
2118 0673 3411 49614 725---
2218 4283 0301 18515 397---
2318 7962 71086416 087---
2419 1722 37853216 794---
2519 5562 03519017 520---
TOTAL389 432187 87886 140201 55421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 554
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 158 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 553-6 420+8 973
2+2 5530+2 553
3+2 5530+2 553
4+2 5530+2 553
5+2 5530+2 553
6+2 5530+2 553
7+2 553+1 492+1 061
8+2 553+2 216+337
9+2 553+2 361+192
10+2 553+2 510+43
11+2 553+2 662-109
12+2 553+2 818-265
13+2 553+2 978-425
14+2 553+3 142-589
15+2 553+3 311-758
16+2 553+3 484-931
17+2 553+3 661-1 108
18+2 553+3 843-1 290
19+2 553+4 030-1 477
20+2 553+4 221-1 668
21+2 553+4 418-1 865
22+2 553+4 619-2 066
23+2 553+4 826-2 273
24+2 553+5 038-2 485
25+2 553+5 256-2 703
Total+63 825+60 466+3 359
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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