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Centre village

Bien expiré
VilleFontan (06)
Surface40m²
Coût Total89 620€
Loyer Annuel6 222€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 40 m², 2 pièces

Appartement en duplex au 2ème étage de 40.59m2 carrez, 67.69m surface au sol composé de cuisine ouverte sur pièce à vivre, chambre, salle d'eau, grenier Lumineux !

Ville : Fontan
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06540
Coordonnées : 44.005270, 7.554320
Total : 89 620€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 42 100€
Valeur du bien : 86 100€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 518€/mois
Loyer annuel estimé : 6222€/an
Fourchette totale : 428€ - 629€/mois
Fourchette annuelle : 5132€ - 7542€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :700,98 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :28 039 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :+15 961€ (+56.9%)
Marge achat-revente :-61 581€ (-219.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :437,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 463,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 684,07€
Coût de l'assurance :7 841,75€
Taxe foncière : 622,17€/an
Soit par mois : 51,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager obsolète.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et entretien du parquet.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et du plafond, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 12 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 100 €(1 053 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€ = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 222 €/an
Calcul : 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 928 €
Revenus locatifs : +6 222 €
Charges déductibles : -45 928 €
Résultat foncier Année 1 : -39 707 €(Déficit de 39 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 828 €/an
Revenus locatifs : +6 222 €
Charges déductibles : -3 828 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 393 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18306.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 222 €45 931 €2 895 €-39 710 €21 400 €18 310 €18 310 €
26 346 €3 753 €2 817 €2 593 €--15 717 €
36 473 €3 672 €2 736 €2 801 €--12 916 €
46 602 €3 589 €2 653 €3 014 €--9 902 €
56 735 €3 502 €2 567 €3 232 €--6 670 €
66 869 €3 413 €2 477 €3 456 €--3 214 €
77 007 €3 321 €2 385 €3 685 €---
87 147 €3 226 €2 290 €3 921 €---
97 290 €3 128 €2 192 €4 162 €---
107 435 €3 026 €2 090 €4 409 €---
117 584 €2 921 €1 985 €4 663 €---
127 736 €2 813 €1 877 €4 923 €---
137 891 €2 701 €1 765 €5 190 €---
148 048 €2 585 €1 649 €5 463 €---
158 209 €2 465 €1 529 €5 744 €---
168 374 €2 342 €1 406 €6 032 €---
178 541 €2 214 €1 278 €6 327 €---
188 712 €2 082 €1 146 €6 630 €---
198 886 €1 946 €1 010 €6 940 €---
209 064 €1 805 €869 €7 259 €---
219 245 €1 660 €724 €7 585 €---
229 430 €1 509 €573 €7 921 €---
239 619 €1 354 €418 €8 265 €---
249 811 €1 193 €258 €8 617 €---
2510 007 €1 028 €92 €8 979 €---
TOTAL199 282 €107 180 €41 684 €92 102 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 102 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 222 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 307 €-6 420 €+7 727 €
2+1 307 €0 €+1 307 €
3+1 307 €0 €+1 307 €
4+1 307 €0 €+1 307 €
5+1 307 €0 €+1 307 €
6+1 307 €0 €+1 307 €
7+1 307 €+141 €+1 166 €
8+1 307 €+1 176 €+131 €
9+1 307 €+1 249 €+58 €
10+1 307 €+1 323 €-16 €
11+1 307 €+1 399 €-92 €
12+1 307 €+1 477 €-170 €
13+1 307 €+1 557 €-250 €
14+1 307 €+1 639 €-332 €
15+1 307 €+1 723 €-416 €
16+1 307 €+1 810 €-503 €
17+1 307 €+1 898 €-591 €
18+1 307 €+1 989 €-682 €
19+1 307 €+2 082 €-775 €
20+1 307 €+2 178 €-871 €
21+1 307 €+2 276 €-969 €
22+1 307 €+2 376 €-1 069 €
23+1 307 €+2 479 €-1 172 €
24+1 307 €+2 585 €-1 278 €
25+1 307 €+2 694 €-1 387 €
Total+32 675 €+27 631 €+5 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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