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Local / Loft / cabinet

VilleAsnières-sur-Seine (92)
Surface103m²
Coût Total354 600€
Loyer Annuel29 754€
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+399€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 270 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 2 621,36 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Local commercial en Rez de chaussé, avec entrée à rue et dans le couloir commun. situé dans un immeuble type haussmannien.

Pièce désignation Superficie carrez (en m2) Local 1 24.37 Local 2 20.85 Chaufferie 0.74 Toilettes 0.82 Superficie privative totale du lot : 46.78 m2

Pièce désignation Superficie hors carrez (en m2) Embrasures 1 1.15 Embrasures 2 0.48 Embrasures 3 0.22 Cave 1 21.24 Cave 2 21.77 Salle de bains 10.63 Toilettes 2 1.49 Superficie annexe totale du lot : 56.98 m2

VMC double flux en sous sol VMC simple flux en complément Chauffage gaz avec chaudière neuve (2025)

je l'ai habité durant 5 ans, les évacuations pour une cuisine sont en place, des photos de l'aménagement précédant peuvent vous être fourni.

Ville : Asnières-sur-Seine
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92600
Coordonnées : 48.913930, 2.293870
Total : 354 600€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 63 000€
Valeur du bien : 333 000€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 24.07€/m²/mois
Fourchette : 19.41€ - 29.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2480€/mois
Loyer annuel estimé : 29754€/an
Fourchette totale : 1999€ - 3076€/mois
Fourchette annuelle : 23986€ - 36910€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 176,47 €/m²
Basé sur :217 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :636 176 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-366 176€ (-57.6%)
Marge achat-revente :281 576€ (44.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :354 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 731,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :100,47€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 832,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 931,61€
Coût de l'assurance :30 141,00€
Taxe foncière : 2 975,41€/an
Soit par mois : 247,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 479,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 080,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :399,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Local commercial - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Local commercial - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Local commercial - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 000 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde 3 chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation lourde salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 754 €/an
Calcul : 2 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 354 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 206 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 975 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 626 €
Revenus locatifs : +29 754 €
Charges déductibles : -78 626 €
Résultat foncier Année 1 : -48 872 €(Déficit de 48 872 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 472 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 626 €/an
Revenus locatifs : +29 754 €
Charges déductibles : -15 626 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 128 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27472.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 754 €78 638 €11 456 €-48 883 €21 400 €27 483 €27 483 €
230 349 €15 328 €11 147 €15 021 €--12 462 €
330 956 €15 008 €10 827 €15 948 €---
431 575 €14 678 €10 497 €16 898 €---
532 207 €14 336 €10 155 €17 870 €---
632 851 €13 984 €9 803 €18 867 €---
733 508 €13 619 €9 438 €19 889 €---
834 178 €13 243 €9 062 €20 935 €---
934 862 €12 854 €8 673 €22 008 €---
1035 559 €12 452 €8 271 €23 107 €---
1136 270 €12 036 €7 855 €24 234 €---
1236 995 €11 607 €7 426 €25 388 €---
1337 735 €11 164 €6 983 €26 571 €---
1438 490 €10 706 €6 525 €27 784 €---
1539 260 €10 233 €6 052 €29 027 €---
1640 045 €9 744 €5 563 €30 301 €---
1740 846 €9 239 €5 058 €31 607 €---
1841 663 €8 717 €4 536 €32 946 €---
1942 496 €8 178 €3 996 €34 319 €---
2043 346 €7 620 €3 439 €35 726 €---
2144 213 €7 045 €2 864 €37 168 €---
2245 097 €6 450 €2 269 €38 647 €---
2345 999 €5 835 €1 654 €40 164 €---
2446 919 €5 200 €1 019 €41 719 €---
2547 858 €4 545 €363 €43 313 €---
TOTAL953 032 €332 458 €164 932 €620 575 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 620 575 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 248 €-6 420 €+12 668 €
2+6 248 €0 €+6 248 €
3+6 248 €+1 046 €+5 202 €
4+6 248 €+5 069 €+1 179 €
5+6 248 €+5 361 €+887 €
6+6 248 €+5 660 €+588 €
7+6 248 €+5 967 €+281 €
8+6 248 €+6 281 €-33 €
9+6 248 €+6 602 €-354 €
10+6 248 €+6 932 €-684 €
11+6 248 €+7 270 €-1 022 €
12+6 248 €+7 616 €-1 368 €
13+6 248 €+7 971 €-1 723 €
14+6 248 €+8 335 €-2 087 €
15+6 248 €+8 708 €-2 460 €
16+6 248 €+9 090 €-2 842 €
17+6 248 €+9 482 €-3 234 €
18+6 248 €+9 884 €-3 636 €
19+6 248 €+10 296 €-4 048 €
20+6 248 €+10 718 €-4 470 €
21+6 248 €+11 151 €-4 903 €
22+6 248 €+11 594 €-5 346 €
23+6 248 €+12 049 €-5 801 €
24+6 248 €+12 516 €-6 268 €
25+6 248 €+12 994 €-6 746 €
Total+156 200 €+186 172 €+-29 972 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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