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Maison de ville 4 pièces 104 m²

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface104
Coût Total98 830
Loyer Annuel9 650
Rentabilité9.76%
Cashflow/mois+213
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 673,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 4 pièces 104 m²

Arthurimmo Lavelanet vous présente cette maison de ville mitoyenne sur 2 faces avec véranda dans le centre de Lavelanet proche de toutes commodités.

Cette maison rénovée dans son ensemble se compose d'un rez de chaussée avec un spacieux séjour, une cuisine équipée donnant sur une cour aménagée en véranda avec douche et buanderie.

Au 1er étage 2 chambres et un WC, au 2éme étage 1 chambre, salle de bain et WC. Cette maison est équipée de double vitrage récent, isolation et révision de toiture faite.

N'hésitez pas à nous contacter pour visiter cette maison agréable chaleureuse.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Arthurimmo Lavelanet, 2 avenue Alsace Lorraine 09300 LAVELANET, du lundi au vendredi, de 9h à 12h et de 14h à 18h, le samedi sur rendez vous, [Coordonnées masquées] Honoraires à la charge du vendeur.

Surface : 104 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/10/2023

Consommation énergie primaire : 238 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.918290, 1.846672
Total : 98 830
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 23 230
Valeur du bien : 93 230
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9650€/an
Fourchette totale : 609€ - 1062€/mois
Fourchette annuelle : 7306€ - 12746€/an
Rentabilité brute :9.76%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 12.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 830
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 811,06
Coût de l'assurance :8 647,63
Taxe foncière : 964,99€/an
Soit par mois : 80,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 804,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 591,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations importantes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et éventuellement remplacement d'éléments usés
Quantité: 10 m² de surface à traiter
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification et mise aux normes
Vérification du système de chauffage existant et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour assurer conformité et efficacité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 230(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 200
    Douche complète: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs: 6 m² × 100€/m² = 600€, Carrelage sol: 6 m² × 100€/m² = 600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 4000€
  • Cuisine:4 500
    Mise aux normes plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Peinture: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement d'éléments usés: 2000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:3 580
    Parquet flottant: 22 m² × 40€/m² = 880€, Peinture murs: 44 m² × 25€/m² = 1100€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chauffage:2 800
    Vérification système chauffage: 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité générale:2 150
    Mise à jour tableau électrique: 1000€, Ajout de prises: 5 prises × 70€ = 350€, Main d'œuvre: 1150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 800✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 650 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 830 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 965 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 230
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 721
Revenus locatifs : +9 650
Charges déductibles : -27 721
Résultat foncier Année 1 : -18 071(Déficit de 18 071 €)
Imputable sur revenu global : 18 071
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 491 €/an
Revenus locatifs : +9 650
Charges déductibles : -4 491
Résultat foncier Années 2+ : 5 159 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 65027 7243 183-18 07418 074 €--
29 8434 4083 0975 435---
310 0404 3193 0085 721---
410 2414 2272 9166 013---
510 4454 1322 8216 313---
610 6544 0342 7236 620---
710 8673 9332 6226 935---
811 0853 8282 5177 257---
911 3063 7202 4097 587---
1011 5333 6082 2977 924---
1111 7633 4932 1828 271---
1211 9983 3732 0638 625---
1312 2383 2501 9398 988---
1412 4833 1231 8129 360---
1512 7332 9911 6819 741---
1612 9882 8561 54510 132---
1713 2472 7151 40410 532---
1813 5122 5701 25910 942---
1913 7822 4201 11011 362---
2014 0582 26695511 792---
2114 3392 10679512 233---
2214 6261 94163012 685---
2314 9191 77045913 148---
2415 2171 59428313 623---
2515 5211 41210114 109---
TOTAL309 089101 81345 811207 27618 074Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 422
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 276
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 650 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 026 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 026-5 422+7 448
2+2 026+1 630+396
3+2 026+1 716+310
4+2 026+1 804+222
5+2 026+1 894+132
6+2 026+1 986+40
7+2 026+2 080-54
8+2 026+2 177-151
9+2 026+2 276-250
10+2 026+2 377-351
11+2 026+2 481-455
12+2 026+2 588-562
13+2 026+2 696-670
14+2 026+2 808-782
15+2 026+2 922-896
16+2 026+3 040-1 014
17+2 026+3 160-1 134
18+2 026+3 283-1 257
19+2 026+3 409-1 383
20+2 026+3 538-1 512
21+2 026+3 670-1 644
22+2 026+3 806-1 780
23+2 026+3 945-1 919
24+2 026+4 087-2 061
25+2 026+4 233-2 207
Total+50 650+62 183+-11 533
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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