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Appartement au coeur de FONTENAY LE COMTE

VilleFontenay-le-Comte (85)
Surface83m²
Coût Total158 772€
Loyer Annuel8 802€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 400 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 185,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Appartement lumineux comprenant : entrée avec placards, salon/séjour, cuisine et buanderie, wc, salle de bains et 2 chambres. DPE D Copropriété de 3 lots en cours. Charges à définir. Ref 10115 (9.33 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 3 lots - dont 3 lots habitation. (). Charges annuelles : 100.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/72616.pdf

Ville : Fontenay-le-Comte
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.467052, -0.802542
Total : 158 772€
Prix d'acquisition : 98 400€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 150 900€
Frais de notaire : 7 872€
Coût estimé : 7 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 10.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8802€/an
Fourchette totale : 590€ - 912€/mois
Fourchette annuelle : 7082€ - 10940€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 344,16 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 565 €
Prix d'achat :98 400 €
Décote à l'achat :-13 165€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-47 207€ (-42.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 772€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :796,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :46,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 842,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 194,23€
Coût de l'assurance :13 892,55€
Taxe foncière : 880,16€/an
Soit par mois : 73,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 8,33€/mois
Soit par an : 100,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 733,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 924,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments vieillissants
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(633 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fontenay-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 802 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 772 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 100 €/an
Calcul : 8 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 555 €
Revenus locatifs : +8 802 €
Charges déductibles : -59 555 €
Résultat foncier Année 1 : -50 753 €(Déficit de 50 753 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 353 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 055 €/an
Revenus locatifs : +8 802 €
Charges déductibles : -7 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29353.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 960 €(65% de 98 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 326 €/an
Calcul : 63 960 € × 3,636% = 2 326 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 802 €59 560 €5 524 €-50 758 €21 400 €29 358 €29 358 €
28 978 €6 916 €5 380 €2 062 €--27 296 €
39 157 €6 766 €5 230 €2 391 €--24 905 €
49 340 €6 611 €5 075 €2 729 €--22 176 €
59 527 €6 451 €4 915 €3 076 €--19 100 €
69 718 €6 285 €4 749 €3 433 €--15 667 €
79 912 €6 113 €4 577 €3 799 €--11 868 €
810 110 €5 935 €4 399 €4 176 €--7 692 €
910 312 €5 750 €4 214 €4 563 €--3 129 €
1010 519 €5 559 €4 023 €4 960 €---
1110 729 €5 361 €3 825 €5 368 €---
1210 944 €5 156 €3 620 €5 788 €---
1311 163 €4 943 €3 407 €6 219 €---
1411 386 €4 723 €3 187 €6 663 €---
1511 614 €4 495 €2 959 €7 118 €---
1611 846 €4 259 €2 723 €7 587 €---
1712 083 €4 015 €2 479 €8 068 €---
1812 324 €3 761 €2 225 €8 563 €---
1912 571 €3 499 €1 963 €9 072 €---
2012 822 €3 227 €1 691 €9 595 €---
2113 079 €2 946 €1 410 €10 133 €---
2213 340 €2 654 €1 118 €10 686 €---
2313 607 €2 352 €816 €11 255 €---
2413 879 €2 040 €504 €11 840 €---
2514 157 €1 716 €180 €12 441 €---
TOTAL281 918 €171 091 €80 194 €110 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848 €-6 420 €+8 268 €
2+1 848 €0 €+1 848 €
3+1 848 €0 €+1 848 €
4+1 848 €0 €+1 848 €
5+1 848 €0 €+1 848 €
6+1 848 €0 €+1 848 €
7+1 848 €0 €+1 848 €
8+1 848 €0 €+1 848 €
9+1 848 €0 €+1 848 €
10+1 848 €+549 €+1 299 €
11+1 848 €+1 611 €+237 €
12+1 848 €+1 736 €+112 €
13+1 848 €+1 866 €-18 €
14+1 848 €+1 999 €-151 €
15+1 848 €+2 136 €-288 €
16+1 848 €+2 276 €-428 €
17+1 848 €+2 420 €-572 €
18+1 848 €+2 569 €-721 €
19+1 848 €+2 722 €-874 €
20+1 848 €+2 879 €-1 031 €
21+1 848 €+3 040 €-1 192 €
22+1 848 €+3 206 €-1 358 €
23+1 848 €+3 376 €-1 528 €
24+1 848 €+3 552 €-1 704 €
25+1 848 €+3 732 €-1 884 €
Total+46 200 €+33 248 €+12 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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