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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePithiviers (45)
Surface125m²
Coût Total94 120€
Loyer Annuel14 460€
Rentabilité15.36%
Cashflow/mois+591€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 656 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

POUR INVESTISSEUR COPROPRETE BENEVOLE 1ER APPARTEMENT AUCUNE ANOMALIE ELECTRIQUE 1ER ETAGE ENTREE SUR SEJOUR CUISINE OUVERTE 2 CHAMBRES SALLE D'EAU WC CELLIER DPE C N°174 B 6 SURFACE 76.77 M² 2EME APPARTEMENT A FINIR DE RENOVER 2EME ETAGE GRANDE PIECE 1 CHAMBRE PIECE POUR FUTUR SALLE D'EAU DPE D N°245 B 9 SURFACE 48.95 M²

Ville : Pithiviers
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.183191, 2.252885
Total : 94 120€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 5 560€
Valeur du bien : 87 560€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 11.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1205€/mois
Loyer annuel estimé : 14460€/an
Fourchette totale : 985€ - 1474€/mois
Fourchette annuelle : 11821€ - 17689€/an
Rentabilité brute :15.36%
Fourchette de rentabilité :12.56% - 18.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 918,7 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :239 837 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-157 837€ (-65.8%)
Marge achat-revente :145 717€ (60.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 493,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 726,27€
Coût de l'assurance :8 235,50€
Taxe foncière : 1 446,04€/an
Soit par mois : 120,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 205,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 614,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :590,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE C trouvé dans la description du 1er appartement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun changement nécessaire
Aucun changement nécessaire pour le système de chauffage, car le DPE est C.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon incluant peinture des murs et réparation des surfaces abîmées.
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans la chambre sous combles.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état général, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie.
Quantité: 10 m²
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de l'entrée incluant peinture des murs et revêtement de sol.
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état nécessitant une rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 560 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun changement nécessaire pour le système de chauffage, car le DPE est C: 0 m² × 0€/m² = 0€
  • Cuisine:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 50€
  • Salon:550€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:360€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: Carrelage 10 m² × 100€/m² = 1000€, Plomberie: 1000€, Douche et lavabo: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Entrée:350€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Revêtement de sol: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pithiviers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 460 €/an
Calcul : 1 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 120 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 495 €
Revenus locatifs : +14 460 €
Charges déductibles : -10 495 €
Résultat foncier Année 1 : 3 966 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 935 €/an
Revenus locatifs : +14 460 €
Charges déductibles : -4 935 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 526 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 460 €10 498 €3 162 €3 963 €---
214 750 €4 854 €3 078 €9 896 €---
315 045 €4 767 €2 992 €10 278 €---
415 345 €4 677 €2 902 €10 668 €---
515 652 €4 584 €2 809 €11 068 €---
615 965 €4 488 €2 713 €11 477 €---
716 285 €4 389 €2 613 €11 896 €---
816 610 €4 286 €2 510 €12 325 €---
916 943 €4 179 €2 404 €12 764 €---
1017 282 €4 069 €2 293 €13 213 €---
1117 627 €3 955 €2 179 €13 672 €---
1217 980 €3 837 €2 062 €14 143 €---
1318 339 €3 715 €1 940 €14 624 €---
1418 706 €3 589 €1 813 €15 117 €---
1519 080 €3 458 €1 683 €15 622 €---
1619 462 €3 323 €1 548 €16 139 €---
1719 851 €3 183 €1 408 €16 668 €---
1820 248 €3 039 €1 263 €17 209 €---
1920 653 €2 889 €1 114 €17 764 €---
2021 066 €2 735 €959 €18 331 €---
2121 487 €2 575 €799 €18 913 €---
2221 917 €2 409 €634 €19 508 €---
2322 355 €2 238 €462 €20 118 €---
2422 803 €2 060 €285 €20 742 €---
2523 259 €1 877 €102 €21 382 €---
TOTAL463 171 €95 673 €45 726 €367 498 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 498 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 037 €+1 189 €+1 848 €
2+3 037 €+2 969 €+68 €
3+3 037 €+3 083 €-46 €
4+3 037 €+3 200 €-163 €
5+3 037 €+3 320 €-283 €
6+3 037 €+3 443 €-406 €
7+3 037 €+3 569 €-532 €
8+3 037 €+3 697 €-660 €
9+3 037 €+3 829 €-792 €
10+3 037 €+3 964 €-927 €
11+3 037 €+4 102 €-1 065 €
12+3 037 €+4 243 €-1 206 €
13+3 037 €+4 387 €-1 350 €
14+3 037 €+4 535 €-1 498 €
15+3 037 €+4 687 €-1 650 €
16+3 037 €+4 842 €-1 805 €
17+3 037 €+5 000 €-1 963 €
18+3 037 €+5 163 €-2 126 €
19+3 037 €+5 329 €-2 292 €
20+3 037 €+5 499 €-2 462 €
21+3 037 €+5 674 €-2 637 €
22+3 037 €+5 852 €-2 815 €
23+3 037 €+6 035 €-2 998 €
24+3 037 €+6 223 €-3 186 €
25+3 037 €+6 414 €-3 377 €
Total+75 925 €+110 249 €+-34 324 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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