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Appartement 2 pièces 38 m²

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface38m²
Coût Total96 404€
Loyer Annuel5 414€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 800 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 284,21 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 38 m²

Situé au 5ᵉ étage, cet appartement meublé de 38 m² est une opportunité idéale pour un investissement locatif grâce à son emplacement privilégié proche du centre-ville et des commodités.

Dès l’entrée, un dégagement avec placard offre un espace de rangement pratique. Une cuisine ouverte sur un séjour lumineux, donnant accès à un balcon, un véritable atout pour les locataires.

L’appartement comprend également une chambre, ainsi qu’une salle de bain équipée avec baignoire, vasque et WC.

Appartement loué.

📍 Emplacement recherché, à deux pas des commerces et des transports, assurant une forte demande locative.

📞 Ne manquez pas cette opportunité ! Contactez-nous pour plus d’informations.

La première photo est non contractuelle et présente une suggestion d’aménagement et de décoration pour vous aider à vous projeter.

Surface : 38 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/04/2025

Consommation énergie primaire : 249 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 48 kWh/m²/an

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.638176, 6.853001
Total : 96 404€
Prix d'acquisition : 48 800€
Travaux : 43 700€
Valeur du bien : 92 500€
Frais de notaire : 3 904€
Coût estimé : 3 904€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5414€/an
Fourchette totale : 360€ - 565€/mois
Fourchette annuelle : 4325€ - 6777€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 289,6 €/m²
Basé sur :664 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 005 €
Prix d'achat :48 800 €
Décote à l'achat :-205€ (-0.4%)
Marge achat-revente :-47 399€ (-96.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 404€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 835,90€
Coût de l'assurance :8 435,35€
Taxe foncière : 541,37€/an
Soit par mois : 45,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris placards et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol adapté dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(1 150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1680€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 404 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 815 €
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -47 815 €
Résultat foncier Année 1 : -42 401 €(Déficit de 42 401 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 001 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 115 €/an
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -4 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 299 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21001.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 720 €(65% de 48 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 153 €/an
Calcul : 31 720 € × 3,636% = 1 153 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 414 €47 818 €3 239 €-42 404 €21 400 €21 004 €21 004 €
25 522 €4 032 €3 153 €1 490 €--19 514 €
35 632 €3 943 €3 064 €1 689 €--17 825 €
45 745 €3 851 €2 972 €1 894 €--15 931 €
55 860 €3 756 €2 877 €2 104 €--13 826 €
65 977 €3 657 €2 778 €2 320 €--11 507 €
76 097 €3 555 €2 676 €2 541 €--8 965 €
86 219 €3 450 €2 571 €2 769 €--6 196 €
96 343 €3 341 €2 462 €3 002 €--3 194 €
106 470 €3 228 €2 349 €3 242 €---
116 599 €3 111 €2 232 €3 488 €---
126 731 €2 990 €2 112 €3 741 €---
136 866 €2 865 €1 987 €4 000 €---
147 003 €2 736 €1 857 €4 267 €---
157 143 €2 602 €1 724 €4 541 €---
167 286 €2 464 €1 585 €4 822 €---
177 432 €2 321 €1 442 €5 111 €---
187 580 €2 173 €1 294 €5 408 €---
197 732 €2 020 €1 141 €5 712 €---
207 887 €1 861 €982 €6 025 €---
218 044 €1 697 €819 €6 347 €---
228 205 €1 528 €649 €6 678 €---
238 369 €1 352 €473 €7 017 €---
248 537 €1 171 €292 €7 366 €---
258 708 €983 €104 €7 725 €---
TOTAL173 402 €112 505 €46 836 €60 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 137 €-6 420 €+7 557 €
2+1 137 €0 €+1 137 €
3+1 137 €0 €+1 137 €
4+1 137 €0 €+1 137 €
5+1 137 €0 €+1 137 €
6+1 137 €0 €+1 137 €
7+1 137 €0 €+1 137 €
8+1 137 €0 €+1 137 €
9+1 137 €0 €+1 137 €
10+1 137 €+14 €+1 123 €
11+1 137 €+1 046 €+91 €
12+1 137 €+1 122 €+15 €
13+1 137 €+1 200 €-63 €
14+1 137 €+1 280 €-143 €
15+1 137 €+1 362 €-225 €
16+1 137 €+1 447 €-310 €
17+1 137 €+1 533 €-396 €
18+1 137 €+1 622 €-485 €
19+1 137 €+1 714 €-577 €
20+1 137 €+1 808 €-671 €
21+1 137 €+1 904 €-767 €
22+1 137 €+2 003 €-866 €
23+1 137 €+2 105 €-968 €
24+1 137 €+2 210 €-1 073 €
25+1 137 €+2 317 €-1 180 €
Total+28 425 €+18 269 €+10 156 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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