Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface55m²
Coût Total83 840€
Loyer Annuel5 838€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 872,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 m² Balcon, Cave, Vue, Ascenseur, Surface de 55 m², Bâtiment de 7 étages, 3 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1970, Au 7ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel gaz, Cuisine coin cuisine équipé, Une entrée, Salle à manger, Salle de séjour

Nouveauté !

A ne pas manquer, 4 rue Lissagaray, à Saint Etienne, à deux pas de Bellevue , proche du Tramway et de l'A72,

Beau 3 pièces de 55 m² loi Carrez, offrant une entrée, un séjour salle à manger avec balcon, 1 chambre, une cuisine indépendante et équipée, une salle de bain, un WC séparé.

Chauffage gaz individuel.

Les huisseries sont en doubles vitrages PVC.

Taxe foncière 600 euros/an.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 132 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 720 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1000.00 euros et 1200.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MESITYS : Aliriza KARA Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 980152946

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.460450, 4.266440
Total : 83 840€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 32 000€
Valeur du bien : 80 000€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5838€/an
Fourchette totale : 361€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4330€ - 7871€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 432,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 862,69€
Coût de l'assurance :7 126,40€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 486,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz individuel ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine correcte mais installations un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 000 €(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 700€/m² = 7000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine, sans ajustement régional.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 698 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 840 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 303 €
Revenus locatifs : +5 838 €
Charges déductibles : -36 303 €
Résultat foncier Année 1 : -30 464 €(Déficit de 30 464 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 064 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 303 €/an
Revenus locatifs : +5 838 €
Charges déductibles : -4 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 536 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9064.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 838 €36 305 €2 700 €-30 467 €21 400 €9 067 €9 067 €
25 955 €4 232 €2 627 €1 723 €--7 344 €
36 074 €4 157 €2 552 €1 917 €--5 427 €
46 196 €4 079 €2 474 €2 117 €--3 310 €
56 320 €3 998 €2 393 €2 321 €--989 €
66 446 €3 915 €2 310 €2 531 €---
76 575 €3 829 €2 224 €2 746 €---
86 706 €3 740 €2 135 €2 966 €---
96 841 €3 649 €2 044 €3 192 €---
106 977 €3 554 €1 949 €3 424 €---
117 117 €3 456 €1 851 €3 661 €---
127 259 €3 355 €1 750 €3 905 €---
137 405 €3 250 €1 645 €4 154 €---
147 553 €3 142 €1 537 €4 410 €---
157 704 €3 031 €1 426 €4 673 €---
167 858 €2 915 €1 310 €4 942 €---
178 015 €2 796 €1 191 €5 218 €---
188 175 €2 673 €1 068 €5 502 €---
198 339 €2 546 €941 €5 792 €---
208 505 €2 415 €810 €6 090 €---
218 676 €2 279 €674 €6 396 €---
228 849 €2 139 €534 €6 710 €---
239 026 €1 995 €390 €7 031 €---
249 207 €1 845 €240 €7 361 €---
259 391 €1 691 €86 €7 700 €---
TOTAL187 006 €110 989 €38 863 €76 017 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 76 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 226 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 226 €-6 420 €+7 646 €
2+1 226 €0 €+1 226 €
3+1 226 €0 €+1 226 €
4+1 226 €0 €+1 226 €
5+1 226 €0 €+1 226 €
6+1 226 €+463 €+763 €
7+1 226 €+824 €+402 €
8+1 226 €+890 €+336 €
9+1 226 €+958 €+268 €
10+1 226 €+1 027 €+199 €
11+1 226 €+1 098 €+128 €
12+1 226 €+1 171 €+55 €
13+1 226 €+1 246 €-20 €
14+1 226 €+1 323 €-97 €
15+1 226 €+1 402 €-176 €
16+1 226 €+1 483 €-257 €
17+1 226 €+1 566 €-340 €
18+1 226 €+1 651 €-425 €
19+1 226 €+1 738 €-512 €
20+1 226 €+1 827 €-601 €
21+1 226 €+1 919 €-693 €
22+1 226 €+2 013 €-787 €
23+1 226 €+2 109 €-883 €
24+1 226 €+2 208 €-982 €
25+1 226 €+2 310 €-1 084 €
Total+30 650 €+22 805 €+7 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →