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Vente Appartement 4 pièces de 80m² - 95310 Saint-Ouen-l'Aumône

Bien expiré
VilleSaint-Ouen-l'Aumône (95)
Surface80m²
Coût Total227 660€
Loyer Annuel15 282€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-249€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 368,75 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 16, Nombre de WC : 1, Balcon

Casavo vous propose à la vente cet appartement de 4 pièces de 80.0 m² localisé à dans une résidence calme et familiale à Saint Ouen l'Aumône.

Idéalement situé: A 2min à pied de la gare de Saint Ouen l'Aumône, à proximité des écoles, commerces.

Charmant appartement rénové au 10e étage sur 15 d'une résidence sécurisée par interphone, il se compose: une entrée, un vaste double séjour lumineux avec accès balcon, une cuisine fermée entièrement équipée, une buanderie, une salle de bain moderne, deux chambres confortables, et WC séparés.

Le bien est complété par une place de parking en sous-sol.

Aucun travaux à prévoir, grande pièce de vie et vue dégagée, emplacement idéal: coup de cœur assuré!

Chauffage gaz individuel Charges de copropriété : 192 euros par mois. Taxe foncière : 1670€ par an

Ce bien est commercialisé par Casavo.

Intéressé par ce bien ? Plus d'informations sur le site de Casavo. - https://casavo.com/fr/

Ville : Saint-Ouen-l'Aumône
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95310
Coordonnées : 49.046888, 2.111684
Total : 227 660€
Prix d'acquisition : 189 500€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 212 500€
Frais de notaire : 15 160€
Coût estimé : 15 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.47€ - 18.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1273€/mois
Loyer annuel estimé : 15282€/an
Fourchette totale : 1078€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 12932€ - 18058€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 125,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :66,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 191,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 876,17€
Coût de l'assurance :19 920,25€
Taxe foncière : 1 670,00€/an
Soit par mois : 139,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 192,00€/mois
Soit par an : 2 304,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 273,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 522,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, chauffage gaz individuel en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine si nécessaire, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, chauffage gaz individuel en bon état.
  • Cuisine:12 800€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 600€/chambre × 2 = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ouen-l'Aumône (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 273 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 282 €/an
Calcul : 1 273 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 660 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 797 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 670 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 304 €/an
Calcul : 192 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 368 €
Revenus locatifs : +15 282 €
Charges déductibles : -35 368 €
Résultat foncier Année 1 : -20 086 €(Déficit de 20 086 €)
Imputable sur revenu global : 20 086 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 368 €/an
Revenus locatifs : +15 282 €
Charges déductibles : -12 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 914 €/an
Prix d'achat du bien : 189 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 175 €(65% de 189 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 479 €/an
Calcul : 123 175 € × 3,636% = 4 479 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 282 €35 375 €7 604 €-20 093 €20 093 €--
215 587 €12 172 €7 402 €3 415 €---
315 899 €11 963 €7 192 €3 936 €---
416 217 €11 746 €6 976 €4 471 €---
516 542 €11 522 €6 752 €5 019 €---
616 872 €11 291 €6 520 €5 582 €---
717 210 €11 051 €6 280 €6 159 €---
817 554 €10 803 €6 032 €6 751 €---
917 905 €10 547 €5 776 €7 358 €---
1018 263 €10 282 €5 511 €7 982 €---
1118 628 €10 007 €5 236 €8 621 €---
1219 001 €9 724 €4 953 €9 278 €---
1319 381 €9 430 €4 659 €9 951 €---
1419 769 €9 127 €4 356 €10 642 €---
1520 164 €8 813 €4 042 €11 351 €---
1620 567 €8 488 €3 717 €12 080 €---
1720 979 €8 152 €3 381 €12 827 €---
1821 398 €7 805 €3 034 €13 594 €---
1921 826 €7 445 €2 674 €14 381 €---
2022 263 €7 074 €2 303 €15 189 €---
2122 708 €6 689 €1 918 €16 019 €---
2223 162 €6 291 €1 521 €16 871 €---
2323 625 €5 880 €1 109 €17 745 €---
2424 098 €5 455 €684 €18 643 €---
2524 580 €5 015 €244 €19 565 €---
TOTAL489 482 €252 146 €109 876 €237 336 €20 093 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 028 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 237 336 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 282 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 209 €-6 028 €+9 237 €
2+3 209 €+1 025 €+2 184 €
3+3 209 €+1 181 €+2 028 €
4+3 209 €+1 341 €+1 868 €
5+3 209 €+1 506 €+1 703 €
6+3 209 €+1 674 €+1 535 €
7+3 209 €+1 848 €+1 361 €
8+3 209 €+2 025 €+1 184 €
9+3 209 €+2 207 €+1 002 €
10+3 209 €+2 394 €+815 €
11+3 209 €+2 586 €+623 €
12+3 209 €+2 783 €+426 €
13+3 209 €+2 985 €+224 €
14+3 209 €+3 193 €+16 €
15+3 209 €+3 405 €-196 €
16+3 209 €+3 624 €-415 €
17+3 209 €+3 848 €-639 €
18+3 209 €+4 078 €-869 €
19+3 209 €+4 314 €-1 105 €
20+3 209 €+4 557 €-1 348 €
21+3 209 €+4 806 €-1 597 €
22+3 209 €+5 061 €-1 852 €
23+3 209 €+5 324 €-2 115 €
24+3 209 €+5 593 €-2 384 €
25+3 209 €+5 870 €-2 661 €
Total+80 225 €+71 201 €+9 024 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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