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Appartement 1 pièce 39 m²

VilleTroyes (10)
Surface39m²
Coût Total75 430€
Loyer Annuel5 905€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 1 282,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

RESIDENCE SENIOR Idéal pour investisseur ou résidence principale : Dans résidence Club services non médicalisée, l'agence Century 21 Martinot Immobilier vous présente un studio de plus 38. m2. Il est composé d'un grand séjour lumineux avec balcon filant, une salle d'eau, d'une kitchenette avec buanderie. À proximité rapide du centre-ville, de la gare et des commerces, la résidence propose un service de surveillance 24 h/24 h.

Contactez Justine BOULANGER au [Coordonnées masquées] Référence annonce : 68869 Consommation énergétique : 207 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 44 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 66 Charges prévisionnelles annuelles : 2072.4 €

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.295315, 4.074297
Total : 75 430€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 21 430€
Valeur du bien : 71 430€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 492€/mois
Loyer annuel estimé : 5905€/an
Fourchette totale : 394€ - 615€/mois
Fourchette annuelle : 4723€ - 7384€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 792,3 €/m²
Basé sur :785 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 900 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-19 900€ (-28.5%)
Marge achat-revente :-5 530€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 391,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 443,40€
Coût de l'assurance :6 600,13€
Taxe foncière : 590,55€/an
Soit par mois : 49,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 172,70€/mois
Soit par an : 2 072,40€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 492,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique performant (radiateurs basse consommation) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais simple
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le studio
Quantité: 39 m²
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 430 €(549 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 560€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 1300€ = 1300€, Main d'œuvre: 260€
  • Eau chaude:3 900€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 170€
    Peinture murs: 39 m² × 30€/m² = 1170€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 800€ = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 460€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 492 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 905 €/an
Calcul : 492 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 430 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 264 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 072 €/an
Calcul : 173 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 430 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 814 €
Revenus locatifs : +5 905 €
Charges déductibles : -26 814 €
Résultat foncier Année 1 : -20 909 €(Déficit de 20 909 €)
Imputable sur revenu global : 20 909 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 384 €/an
Revenus locatifs : +5 905 €
Charges déductibles : -5 384 €
Résultat foncier Années 2+ : 521 €/an
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 905 €26 816 €2 459 €-20 911 €20 911 €--
26 024 €5 320 €2 393 €703 €---
36 144 €5 252 €2 325 €892 €---
46 267 €5 181 €2 254 €1 086 €---
56 392 €5 108 €2 181 €1 284 €---
66 520 €5 033 €2 106 €1 488 €---
76 651 €4 955 €2 028 €1 696 €---
86 784 €4 874 €1 947 €1 910 €---
96 919 €4 791 €1 864 €2 129 €---
107 058 €4 704 €1 777 €2 353 €---
117 199 €4 615 €1 688 €2 583 €---
127 343 €4 523 €1 596 €2 819 €---
137 490 €4 428 €1 501 €3 061 €---
147 639 €4 330 €1 403 €3 309 €---
157 792 €4 228 €1 301 €3 564 €---
167 948 €4 123 €1 196 €3 825 €---
178 107 €4 015 €1 088 €4 092 €---
188 269 €3 903 €976 €4 366 €---
198 434 €3 787 €860 €4 648 €---
208 603 €3 667 €740 €4 936 €---
218 775 €3 543 €616 €5 232 €---
228 951 €3 415 €488 €5 535 €---
239 130 €3 283 €356 €5 847 €---
249 312 €3 146 €220 €6 166 €---
259 499 €3 005 €78 €6 493 €---
TOTAL189 154 €130 047 €35 443 €59 107 €20 911 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 273 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 59 107 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 240 €-6 273 €+7 513 €
2+1 240 €+211 €+1 029 €
3+1 240 €+268 €+972 €
4+1 240 €+326 €+914 €
5+1 240 €+385 €+855 €
6+1 240 €+446 €+794 €
7+1 240 €+509 €+731 €
8+1 240 €+573 €+667 €
9+1 240 €+639 €+601 €
10+1 240 €+706 €+534 €
11+1 240 €+775 €+465 €
12+1 240 €+846 €+394 €
13+1 240 €+918 €+322 €
14+1 240 €+993 €+247 €
15+1 240 €+1 069 €+171 €
16+1 240 €+1 147 €+93 €
17+1 240 €+1 228 €+12 €
18+1 240 €+1 310 €-70 €
19+1 240 €+1 394 €-154 €
20+1 240 €+1 481 €-241 €
21+1 240 €+1 570 €-330 €
22+1 240 €+1 661 €-421 €
23+1 240 €+1 754 €-514 €
24+1 240 €+1 850 €-610 €
25+1 240 €+1 948 €-708 €
Total+31 000 €+17 732 €+13 268 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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