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Maison à vendre

Bien expiré
VilleArgentat (19)
Surface330m²
Coût Total357 456€
Loyer Annuel25 077€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 200 €
Surface : 330 m²
Prix au m² : 706,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 6 chambres, Exposition nord, Pas de balcon

Située à 10 minutes d'Argentat et à 20 minutes de Tulle, cet ancien hôtel Restaurant d'environ 330m² exploitable, ravira les porteurs de projets pour cette structure à taille humaine. Un bar, une salle de bar, une salle de restaurant, une cuisine, des sanitaires ainsi que huit chambres avec cabinet de toilettes vous permettront de développer une activité à l'année. Après une remise en conformité, cet établissement reprendra du service en offrant également une partie privative avec une pièce de vie, deux chambres, une lingerie et une salle de bains. Des espaces de stockage viennent compléter ces belles prestations avec deux garages, trois caves, une chaufferie, une réserve, un atelier et un grenier aménageable. Un parking privatif est également présent pour faciliter le stationnement ainsi qu'un jardin situé sur l'arrière du bâtiment. N'hésitez pas à contacter notre agence d'Argentat afin d'organiser une visite !

Ville : Argentat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.102168, 1.937458
Total : 357 456€
Prix d'acquisition : 233 200€
Travaux : 105 600€
Valeur du bien : 338 800€
Frais de notaire : 18 656€
Coût estimé : 18 656€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 330m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 2090€/mois
Loyer annuel estimé : 25077€/an
Fourchette totale : 1647€ - 2651€/mois
Fourchette annuelle : 19767€ - 31814€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 326,09 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :437 610 €
Prix d'achat :233 200 €
Décote à l'achat :-204 410€ (-46.7%)
Marge achat-revente :80 154€ (18.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :357 456€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 795,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :104,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 899,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 123,62€
Coût de l'assurance :31 277,40€
Taxe foncière : 2 507,70€/an
Soit par mois : 208,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 089,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 108,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 399 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 330 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 330 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour l'ensemble de la maison
Raison: Normes électriques - Maison
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: 330 m²
Raison: Normes de plomberie - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 600 €(320 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 330 m² × 20€/m² = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:48 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 1200€/fenêtre = 48000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1400€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie: 330 m² × 9€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 67 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 090 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 077 €/an
Calcul : 2 090 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 461 €/an
Base de calcul : Emprunt de 357 456 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 251 €/an
Calcul : 104 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 508 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 121 819 €
Revenus locatifs : +25 077 €
Charges déductibles : -121 819 €
Résultat foncier Année 1 : -96 742 €(Déficit de 96 742 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 75 342 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 219 €/an
Revenus locatifs : +25 077 €
Charges déductibles : -16 219 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 858 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 75342.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 580 €(65% de 233 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 512 €/an
Calcul : 151 580 € × 3,636% = 5 512 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 077 €121 831 €12 472 €-96 754 €21 400 €75 354 €75 354 €
225 579 €15 906 €12 147 €9 673 €--65 681 €
326 090 €15 569 €11 810 €10 521 €--55 160 €
426 612 €15 219 €11 461 €11 392 €--43 767 €
527 144 €14 858 €11 099 €12 286 €--31 481 €
627 687 €14 483 €10 724 €13 204 €--18 277 €
728 241 €14 095 €10 336 €14 146 €--4 131 €
828 806 €13 693 €9 934 €15 113 €---
929 382 €13 276 €9 517 €16 105 €---
1029 969 €12 845 €9 086 €17 124 €---
1130 569 €12 398 €8 639 €18 171 €---
1231 180 €11 935 €8 176 €19 245 €---
1331 804 €11 455 €7 697 €20 348 €---
1432 440 €10 959 €7 200 €21 481 €---
1533 089 €10 444 €6 685 €22 645 €---
1633 750 €9 911 €6 152 €23 839 €---
1734 425 €9 359 €5 600 €25 067 €---
1835 114 €8 787 €5 028 €26 327 €---
1935 816 €8 194 €4 435 €27 622 €---
2036 532 €7 581 €3 822 €28 952 €---
2137 263 €6 945 €3 186 €30 318 €---
2238 008 €6 286 €2 527 €31 722 €---
2338 768 €5 604 €1 845 €33 165 €---
2439 544 €4 897 €1 138 €34 647 €---
2540 335 €4 165 €406 €36 170 €---
TOTAL803 223 €380 693 €181 124 €422 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 422 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 077 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 266 €-6 420 €+11 686 €
2+5 266 €0 €+5 266 €
3+5 266 €0 €+5 266 €
4+5 266 €0 €+5 266 €
5+5 266 €0 €+5 266 €
6+5 266 €0 €+5 266 €
7+5 266 €0 €+5 266 €
8+5 266 €+3 294 €+1 972 €
9+5 266 €+4 832 €+434 €
10+5 266 €+5 137 €+129 €
11+5 266 €+5 451 €-185 €
12+5 266 €+5 774 €-508 €
13+5 266 €+6 104 €-838 €
14+5 266 €+6 444 €-1 178 €
15+5 266 €+6 793 €-1 527 €
16+5 266 €+7 152 €-1 886 €
17+5 266 €+7 520 €-2 254 €
18+5 266 €+7 898 €-2 632 €
19+5 266 €+8 287 €-3 021 €
20+5 266 €+8 686 €-3 420 €
21+5 266 €+9 096 €-3 830 €
22+5 266 €+9 517 €-4 251 €
23+5 266 €+9 949 €-4 683 €
24+5 266 €+10 394 €-5 128 €
25+5 266 €+10 851 €-5 585 €
Total+131 650 €+126 759 €+4 891 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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