Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleContinvoir (37)
Surface80m²
Coût Total130 600€
Loyer Annuel8 172€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Réf. 8121 ? Continvoir. Maison d?env 90 m² en centre bourg, calme et proche de la gare, avec jardin clos. Travaux à prévoir offrant un potentiel de valorisation. Salon, séjour, cuisine, salle d?eau avec WC, deux chambres à l?étage. Rez-de-jardin appentis et 2 dépendances : garage, buanderie, cave, atelier. Menuiseries bois survitrage, chauffage électrique. Idéal investissement locatif ou projet patrimonial. Honoraires charge vendeur. Sylvie Richez ? RSAC Tours 399 859 982

Référence annonce : 18121 Consommation énergétique : 428 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 16 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Continvoir
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37340
Coordonnées : 47.351116, 0.245270
Total : 130 600€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 44 200€
Valeur du bien : 124 200€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8172€/an
Fourchette totale : 518€ - 895€/mois
Fourchette annuelle : 6217€ - 10741€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :38,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 537,53€
Coût de l'assurance :11 427,50€
Taxe foncière : 817,15€/an
Soit par mois : 68,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en survitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, nécessité de rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien agencé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 200 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 200€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 40€/m² = 3200€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 700€/fenêtre = 7000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Continvoir (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 172 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 600 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 457 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 677 €
Revenus locatifs : +8 172 €
Charges déductibles : -49 677 €
Résultat foncier Année 1 : -41 505 €(Déficit de 41 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 477 €/an
Revenus locatifs : +8 172 €
Charges déductibles : -5 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20105.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 172 €49 681 €4 206 €-41 509 €21 400 €20 109 €20 109 €
28 335 €5 367 €4 093 €2 968 €--17 141 €
38 502 €5 249 €3 975 €3 252 €--13 889 €
48 672 €5 128 €3 854 €3 544 €--10 345 €
58 845 €5 002 €3 728 €3 843 €--6 502 €
69 022 €4 873 €3 599 €4 149 €--2 353 €
79 202 €4 739 €3 465 €4 464 €---
89 387 €4 601 €3 326 €4 786 €---
99 574 €4 458 €3 183 €5 117 €---
109 766 €4 310 €3 036 €5 456 €---
119 961 €4 157 €2 883 €5 804 €---
1210 160 €4 000 €2 726 €6 161 €---
1310 364 €3 837 €2 563 €6 527 €---
1410 571 €3 669 €2 395 €6 902 €---
1510 782 €3 495 €2 221 €7 287 €---
1610 998 €3 316 €2 041 €7 682 €---
1711 218 €3 130 €1 856 €8 088 €---
1811 442 €2 938 €1 664 €8 504 €---
1911 671 €2 741 €1 466 €8 930 €---
2011 904 €2 536 €1 262 €9 368 €---
2112 142 €2 325 €1 051 €9 818 €---
2212 385 €2 107 €832 €10 279 €---
2312 633 €1 881 €607 €10 752 €---
2412 886 €1 648 €374 €11 238 €---
2513 143 €1 408 €133 €11 736 €---
TOTAL261 737 €136 594 €60 538 €125 143 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 143 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716 €-6 420 €+8 136 €
2+1 716 €0 €+1 716 €
3+1 716 €0 €+1 716 €
4+1 716 €0 €+1 716 €
5+1 716 €0 €+1 716 €
6+1 716 €0 €+1 716 €
7+1 716 €+633 €+1 083 €
8+1 716 €+1 436 €+280 €
9+1 716 €+1 535 €+181 €
10+1 716 €+1 637 €+79 €
11+1 716 €+1 741 €-25 €
12+1 716 €+1 848 €-132 €
13+1 716 €+1 958 €-242 €
14+1 716 €+2 071 €-355 €
15+1 716 €+2 186 €-470 €
16+1 716 €+2 305 €-589 €
17+1 716 €+2 426 €-710 €
18+1 716 €+2 551 €-835 €
19+1 716 €+2 679 €-963 €
20+1 716 €+2 811 €-1 095 €
21+1 716 €+2 945 €-1 229 €
22+1 716 €+3 084 €-1 368 €
23+1 716 €+3 226 €-1 510 €
24+1 716 €+3 371 €-1 655 €
25+1 716 €+3 521 €-1 805 €
Total+42 900 €+37 543 €+5 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →