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Appartement 3 pièces 52 m²

Bien expiré
VilleLucéram (06)
Surface52
Coût Total120 240
Loyer Annuel7 382
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 692,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 52 m²

Peira Cava Beau 3 Pièces au calme qui vient d'être rénové. J'ai le plaisir de vous présenter de nouvelles photos.

Idéal pour une petite famille ou pour passer les weekends à la montagne ou même pour locations saisonnières.

À Peira-Cava dans la commune de Lucéram, je vous présente cet appartement mansardé de 52m² surface totale (46 m² loi, carrez) au deuxième étage entouré par de beaux paysages. Ce bien contient deux chambres, un salon de 12.66 M² avec cheminée, une cuisine aménagée équipée avec une salle à manger de 17.99m² et une salle de douche, un lavabo et toilette. Vous serez à 16 Minutes de la station de ski de Camp d'argent et a proximités directes de belles balades.

Prix négociable.

88 000 € HAI - Honoraire d'agence à la charge du vendeur

Merci de contacter : Thierry IPPERTI au [Coordonnées masquées] [URL masquée pour votre sécurité] [Coordonnées masquées]

Surface : 52 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lucéram
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06440
Coordonnées : 43.882275, 7.360604
Total : 120 240
Prix d'acquisition : 88 000
Travaux : 25 200
Valeur du bien : 113 200
Frais de notaire : 7 040
Coût estimé : 7 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 11.83€/m²/mois
Fourchette : 9.86€ - 14.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7382€/an
Fourchette totale : 513€ - 738€/mois
Fourchette annuelle : 6153€ - 8858€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 488,55 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 405
Prix d'achat :88 000
Décote à l'achat :-41 405 (-32.0%)
Marge achat-revente :9 165€ (7.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 925,83
Coût de l'assurance :10 521,00
Taxe foncière : 738,25€/an
Soit par mois : 61,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 700,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-85,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
0
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Consommation énergie primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et vérification des revêtements
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 400
    Cuisine complète: 12 m² × 700€/m² = 8400€ (rénovation légère incluant peinture et mise à jour des éléments), Main d'œuvre: incluse.
  • Salle de bain - Rénovation:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (remplacement des éléments sanitaires), Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Rafraîchissement:4 800
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 1600€ (80€/m² pour 20 m²), Total: 2400€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lucéram (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

AA(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 382 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 240 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 551
Revenus locatifs : +7 382
Charges déductibles : -30 551
Résultat foncier Année 1 : -23 168(Déficit de 23 168 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 468
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 351 €/an
Revenus locatifs : +7 382
Charges déductibles : -5 351
Résultat foncier Années 2+ : 2 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12468.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 38230 5554 195-23 17210 700 €12 472 €12 472 €
27 5305 2454 0862 285--10 187 €
37 6815 1323 9732 549--7 638 €
47 8345 0143 8552 820--4 818 €
57 9914 8933 7333 099--1 719 €
68 1514 7663 6073 384---
78 3144 6363 4773 678---
88 4804 5013 3423 980---
98 6504 3613 2014 289---
108 8234 2153 0564 607---
118 9994 0652 9064 934---
129 1793 9092 7505 270---
139 3633 7482 5895 615---
149 5503 5812 4225 969---
159 7413 4082 2496 333---
169 9363 2292 0696 707---
1710 1353 0431 8847 092---
1810 3372 8501 6917 487---
1910 5442 6511 4927 893---
2010 7552 4451 2868 310---
2110 9702 2311 0728 739---
2211 1892 0098509 180---
2311 4131 7806219 633---
2411 6411 54238310 099---
2511 8741 29613710 578---
TOTAL236 463115 10360 926121 36010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 360
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550-3 210+4 760
2+1 5500+1 550
3+1 5500+1 550
4+1 5500+1 550
5+1 5500+1 550
6+1 550+500+1 050
7+1 550+1 103+447
8+1 550+1 194+356
9+1 550+1 287+263
10+1 550+1 382+168
11+1 550+1 480+70
12+1 550+1 581-31
13+1 550+1 684-134
14+1 550+1 791-241
15+1 550+1 900-350
16+1 550+2 012-462
17+1 550+2 128-578
18+1 550+2 246-696
19+1 550+2 368-818
20+1 550+2 493-943
21+1 550+2 622-1 072
22+1 550+2 754-1 204
23+1 550+2 890-1 340
24+1 550+3 030-1 480
25+1 550+3 174-1 624
Total+38 750+36 408+2 342
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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