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Maison corbières

Bien expiré
VilleVingrau (66)
Surface259m²
Coût Total327 920€
Loyer Annuel25 235€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 269 000 €
Surface : 259 m²
Prix au m² : 1 038,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ancienne grange en pierre rénovée Énergie C Vendu meublée sur 3 niveaux avec 3 appartements pouvant être une partie en principale et du locatif avec revenu 15 km des grandes surfaces rivesaltes

Ville : Vingrau
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66600
Coordonnées : 42.848890, 2.777740
Total : 327 920€
Prix d'acquisition : 269 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 306 400€
Frais de notaire : 21 520€
Coût estimé : 21 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 259m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 2103€/mois
Loyer annuel estimé : 25235€/an
Fourchette totale : 1556€ - 2842€/mois
Fourchette annuelle : 18673€ - 34102€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 636,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :95,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 732,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 992,05€
Coût de l'assurance :28 693,00€
Taxe foncière : 2 523,47€/an
Soit par mois : 210,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 102,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 942,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de l'énergie C

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification des menuiseries intérieures dans les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photo - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement de la peinture et vérification des menuiseries intérieures dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète: 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rénovation complète:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vingrau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 103 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 235 €/an
Calcul : 2 103 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 236 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 920 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 148 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 523 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 307 €
Revenus locatifs : +25 235 €
Charges déductibles : -52 307 €
Résultat foncier Année 1 : -27 072 €(Déficit de 27 072 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 16 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 907 €/an
Revenus locatifs : +25 235 €
Charges déductibles : -14 907 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 16372.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 269 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 850 €(65% de 269 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 358 €/an
Calcul : 174 850 € × 3,636% = 6 358 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 235 €52 317 €11 246 €-27 083 €10 700 €16 383 €16 383 €
225 739 €14 622 €10 950 €11 118 €--5 265 €
326 254 €14 315 €10 644 €11 939 €---
426 779 €13 998 €10 327 €12 781 €---
527 315 €13 670 €9 999 €13 645 €---
627 861 €13 330 €9 659 €14 531 €---
728 418 €12 979 €9 307 €15 440 €---
828 987 €12 614 €8 943 €16 372 €---
929 566 €12 237 €8 566 €17 329 €---
1030 158 €11 847 €8 176 €18 311 €---
1130 761 €11 443 €7 772 €19 318 €---
1231 376 €11 025 €7 353 €20 352 €---
1332 004 €10 592 €6 920 €21 412 €---
1432 644 €10 143 €6 472 €22 501 €---
1533 297 €9 679 €6 008 €23 618 €---
1633 963 €9 199 €5 527 €24 764 €---
1734 642 €8 701 €5 030 €25 941 €---
1835 335 €8 186 €4 515 €27 149 €---
1936 041 €7 653 €3 982 €28 388 €---
2036 762 €7 101 €3 430 €29 661 €---
2137 497 €6 530 €2 858 €30 968 €---
2238 247 €5 938 €2 267 €32 309 €---
2339 012 €5 326 €1 654 €33 687 €---
2439 793 €4 692 €1 021 €35 101 €---
2540 588 €4 035 €364 €36 553 €---
TOTAL808 276 €292 172 €162 992 €516 104 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 516 104 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 299 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 299 €-3 210 €+8 509 €
2+5 299 €0 €+5 299 €
3+5 299 €+2 002 €+3 297 €
4+5 299 €+3 834 €+1 465 €
5+5 299 €+4 093 €+1 206 €
6+5 299 €+4 359 €+940 €
7+5 299 €+4 632 €+667 €
8+5 299 €+4 912 €+387 €
9+5 299 €+5 199 €+100 €
10+5 299 €+5 493 €-194 €
11+5 299 €+5 795 €-496 €
12+5 299 €+6 105 €-806 €
13+5 299 €+6 424 €-1 125 €
14+5 299 €+6 750 €-1 451 €
15+5 299 €+7 085 €-1 786 €
16+5 299 €+7 429 €-2 130 €
17+5 299 €+7 782 €-2 483 €
18+5 299 €+8 145 €-2 846 €
19+5 299 €+8 517 €-3 218 €
20+5 299 €+8 898 €-3 599 €
21+5 299 €+9 290 €-3 991 €
22+5 299 €+9 693 €-4 394 €
23+5 299 €+10 106 €-4 807 €
24+5 299 €+10 530 €-5 231 €
25+5 299 €+10 966 €-5 667 €
Total+132 475 €+154 831 €+-22 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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