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Fermette à rénover à Champagné les marais

VilleChampagné-les-Marais (85)
Surface133m²
Coût Total210 000€
Loyer Annuel15 217€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 804,51 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 133 m², 6 pièces, 4 chambres, Orientation sud, 6000 m² de terrain, Cheminée, 2 salles de douche

Fermette de 130 m² habitables et ses dépendances à rénover en pleine nature au portes de l'océan.

Le cadre verdoyant et bucolique de son parc de prêt de 6000 m² et les prairies naturelles environnantes forme un écrin à la bâtisse en pierre et à son vaste jardin alliant à la fois la douceur de la nature et le charme de son architecture intemporelle.

A 15 minutes des magnifiques plages du sud Vendée, à 35 minutes de La Rochelle et de l'Ile de Ré, proche du village de Champagné les Marais et de ses nombreuses commodités et à 5 minutes seulement de Luçon, cette maison est idéalement située pour vous permettre d'allier travail, détente et plaisirs...

Passez le chemin d'accès, vous découvrirez la maison en pierre composée de deux logements communiquant avec :

2 belles pièces à vivre de 36 m² chacune, une chambre, une salle d'eau et un WC en rez de chaussée. A l'étage, 3 chambres, une seconde salle d'eau, un WC.

Sans oublier une belle dépendance en pierre à rénover également.

Si vous êtes bricoleur et que vous recherchez la tranquillité et le confort aux portes de l'océan, à proximité des Sables d'Olonne et du Vendée Globe, du Puy du Fou, de La Rochelle et du soleil, venez découvrir cette belle maison qui n'attend que votre énergie pour reprendre vie.

Ville : Champagné-les-Marais
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85450
Coordonnées : 46.357995, -1.143487
Total : 210 000€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 94 440€
Valeur du bien : 201 440€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.66€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1268€/mois
Loyer annuel estimé : 15217€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1579€/mois
Fourchette annuelle : 12218€ - 18952€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 854,84 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :246 694 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-139 694€ (-56.6%)
Marge achat-revente :36 694€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 054,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :84,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 138,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 407,39€
Coût de l'assurance :25 200,00€
Taxe foncière : 1 521,70€/an
Soit par mois : 126,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 268,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (133 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 17 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 133 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, revêtement de sol, réfection électricité
Quantité: salon (environ 72 m² total pour 2 pièces à vivre)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 440 €(710 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:15 980€
    Isolation toiture/combles: 133 m² × 60€/m² = 7980€, Main d'œuvre: 20€ = 8000€
  • Menuiseries:18 700€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1100€ = 18700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
  • Salon:11 760€
    Rénovation complète salon: 72 m² × 80€/m² = 5760€, Main d'œuvre: 240€ = 6000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Champagné-les-Marais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 268 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 217 €/an
Calcul : 1 268 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 320 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 522 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 290 €
Revenus locatifs : +15 217 €
Charges déductibles : -104 290 €
Résultat foncier Année 1 : -89 073 €(Déficit de 89 073 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 673 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 850 €/an
Revenus locatifs : +15 217 €
Charges déductibles : -9 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67673.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 217 €104 297 €7 327 €-89 080 €21 400 €67 680 €67 680 €
215 521 €9 666 €7 136 €5 856 €--61 824 €
315 832 €9 468 €6 938 €6 364 €--55 460 €
416 148 €9 263 €6 733 €6 886 €--48 575 €
516 471 €9 050 €6 520 €7 421 €--41 153 €
616 801 €8 830 €6 300 €7 971 €--33 183 €
717 137 €8 602 €6 072 €8 535 €--24 648 €
817 480 €8 366 €5 836 €9 114 €--15 534 €
917 829 €8 121 €5 591 €9 708 €--5 826 €
1018 186 €7 868 €5 338 €10 318 €---
1118 549 €7 605 €5 075 €10 944 €---
1218 920 €7 333 €4 803 €11 587 €---
1319 299 €7 051 €4 522 €12 248 €---
1419 685 €6 759 €4 230 €12 925 €---
1520 079 €6 457 €3 927 €13 621 €---
1620 480 €6 144 €3 614 €14 336 €---
1720 890 €5 820 €3 290 €15 070 €---
1821 308 €5 484 €2 954 €15 824 €---
1921 734 €5 135 €2 606 €16 598 €---
2022 168 €4 775 €2 245 €17 393 €---
2122 612 €4 401 €1 872 €18 210 €---
2223 064 €4 014 €1 485 €19 049 €---
2323 525 €3 614 €1 084 €19 912 €---
2423 996 €3 198 €669 €20 797 €---
2524 476 €2 768 €239 €21 707 €---
TOTAL487 406 €264 090 €106 407 €223 316 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 196 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 196 €-6 420 €+9 616 €
2+3 196 €0 €+3 196 €
3+3 196 €0 €+3 196 €
4+3 196 €0 €+3 196 €
5+3 196 €0 €+3 196 €
6+3 196 €0 €+3 196 €
7+3 196 €0 €+3 196 €
8+3 196 €0 €+3 196 €
9+3 196 €0 €+3 196 €
10+3 196 €+1 348 €+1 848 €
11+3 196 €+3 283 €-87 €
12+3 196 €+3 476 €-280 €
13+3 196 €+3 674 €-478 €
14+3 196 €+3 878 €-682 €
15+3 196 €+4 086 €-890 €
16+3 196 €+4 301 €-1 105 €
17+3 196 €+4 521 €-1 325 €
18+3 196 €+4 747 €-1 551 €
19+3 196 €+4 979 €-1 783 €
20+3 196 €+5 218 €-2 022 €
21+3 196 €+5 463 €-2 267 €
22+3 196 €+5 715 €-2 519 €
23+3 196 €+5 973 €-2 777 €
24+3 196 €+6 239 €-3 043 €
25+3 196 €+6 512 €-3 316 €
Total+79 900 €+66 995 €+12 905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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