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Appartement 4 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleBlagnac (31)
Surface87m²
Coût Total175 790€
Loyer Annuel12 457€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-233€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 701,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement / 4 piÚces / 87.00 m2

Ne manquez pas cette opportunité rare : un spacieux T4 en rez-de-chaussée, situé dans une résidence calme et arborée, à deux pas du tramway “Place du Relais” et à seulement 10 minutes à pied du centre-ville de Blagnac.Un emplacement stratégique, parfait pour une famille, un investissement ou un projet de rénovation. Ses points forts :• T4 fonctionnel avec un beau potentiel d'aménagement• Rez-de-chaussée : confort et accessibilité ( sans extérieur)• Chauffage collectif inclus dans les charges• Stationnement facile autour de la résidence• Travaux à prévoir : l'occasion de créer un intérieur 100% à votre goût !Résidence & charges :• Copropriété bien entretenue de 60 lots• Charges mensuelles : 208 €• Taxe foncière 2025 : 1 600 €• Aucune procédure en cours• Vente directe – sans frais d'agence !Une opportunité idéale pour un premier achat ou un investissement malin ! Référence annonce : SB-IAO_106708-BLAGNA Date de réalisation du diagnostic : 03/07/2024 Prix hors honoraires : 148 000 €

Ville : Blagnac
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31700
Coordonnées : 43.631310, 1.385795
Total : 175 790€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 15 950€
Valeur du bien : 163 950€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 11.93€/m²/mois
Fourchette : 10.40€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1038€/mois
Loyer annuel estimé : 12457€/an
Fourchette totale : 904€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 10854€ - 14296€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 940,69 €/m²
Basé sur :144 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :255 840 €
Prix d'achat :148 000 €
Décote à l'achat :-107 840€ (-42.2%)
Marge achat-revente :80 050€ (31.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :51,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 658,52€
Coût de l'assurance :15 381,63€
Taxe foncière : 1 600,00€/an
Soit par mois : 133,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 208,00€/mois
Soit par an : 2 496,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 038,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-232,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 950 €(183 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:900€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 900€ = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds dans 3 chambres (36 m²): 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs et plafonds dans le salon (25 m²): 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blagnac (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 038 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 457 €/an
Calcul : 1 038 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 790 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 615 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 600 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 496 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 702 €
Revenus locatifs : +12 457 €
Charges déductibles : -26 702 €
Résultat foncier Année 1 : -14 245 €(Déficit de 14 245 €)
Imputable sur revenu global : 14 245 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 752 €/an
Revenus locatifs : +12 457 €
Charges déductibles : -10 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 705 €/an
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 457 €26 708 €6 046 €-14 251 €14 251 €--
212 706 €10 599 €5 887 €2 107 €---
312 960 €10 434 €5 723 €2 526 €---
413 219 €10 264 €5 553 €2 955 €---
513 483 €10 088 €5 376 €3 396 €---
613 753 €9 905 €5 194 €3 848 €---
714 028 €9 716 €5 005 €4 312 €---
814 309 €9 521 €4 809 €4 788 €---
914 595 €9 318 €4 607 €5 277 €---
1014 887 €9 108 €4 397 €5 778 €---
1115 185 €8 891 €4 180 €6 293 €---
1215 488 €8 666 €3 955 €6 822 €---
1315 798 €8 434 €3 722 €7 364 €---
1416 114 €8 193 €3 481 €7 921 €---
1516 436 €7 943 €3 232 €8 493 €---
1616 765 €7 685 €2 973 €9 080 €---
1717 100 €7 417 €2 706 €9 683 €---
1817 442 €7 140 €2 429 €10 302 €---
1917 791 €6 854 €2 142 €10 938 €---
2018 147 €6 557 €1 845 €11 590 €---
2118 510 €6 249 €1 538 €12 261 €---
2218 880 €5 931 €1 220 €12 949 €---
2319 258 €5 602 €890 €13 656 €---
2419 643 €5 260 €549 €14 382 €---
2520 036 €4 907 €196 €15 128 €---
TOTAL398 990 €221 390 €87 659 €177 599 €14 251 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 275 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 599 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 616 €-4 275 €+6 891 €
2+2 616 €+632 €+1 984 €
3+2 616 €+758 €+1 858 €
4+2 616 €+887 €+1 729 €
5+2 616 €+1 019 €+1 597 €
6+2 616 €+1 154 €+1 462 €
7+2 616 €+1 294 €+1 322 €
8+2 616 €+1 436 €+1 180 €
9+2 616 €+1 583 €+1 033 €
10+2 616 €+1 734 €+882 €
11+2 616 €+1 888 €+728 €
12+2 616 €+2 047 €+569 €
13+2 616 €+2 209 €+407 €
14+2 616 €+2 376 €+240 €
15+2 616 €+2 548 €+68 €
16+2 616 €+2 724 €-108 €
17+2 616 €+2 905 €-289 €
18+2 616 €+3 091 €-475 €
19+2 616 €+3 281 €-665 €
20+2 616 €+3 477 €-861 €
21+2 616 €+3 678 €-1 062 €
22+2 616 €+3 885 €-1 269 €
23+2 616 €+4 097 €-1 481 €
24+2 616 €+4 315 €-1 699 €
25+2 616 €+4 539 €-1 923 €
Total+65 400 €+53 280 €+12 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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