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Appartement 4 pièces 80 m²

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface80m²
Coût Total129 200€
Loyer Annuel11 215€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+157€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 237,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m²

EXCLUSIVITE sur Les Hauts de ROUEN Le cabinet SAUVAGE TRANSACTION vous propose cet appartement spacieux et lumineux d'environ 80m² dans un immeuble bien entretenu avec ascenseur et gardien. L'appartement comprend une entrée avec rangements, un séjour double (possibilité de faire une 3ème chambre), une cuisine aménagée et équipée récente, une arrière cuisine, 2 chambres, une salle de bains, des wc ainsi qu'une cave et une place de parking. Il n'y a aucun travaux de prévu dans l'immeuble.

PRECISIONS: tout est compris dans les charges (chauffage, eau F, gardien etc ...)

NOTRE INSTINCT IMMOBILIER VOUS LE CONSEILLE POUR : son très bon état, sa vue, ses surfaces

Surface : 80 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 130

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76000
Coordonnées : 49.448273, 1.140852
Total : 129 200€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 22 280€
Valeur du bien : 121 280€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 935€/mois
Loyer annuel estimé : 11215€/an
Fourchette totale : 734€ - 1190€/mois
Fourchette annuelle : 8807€ - 14281€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.82% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 224,39 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 951 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+1 049€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-31 249€ (-31.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 684,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 841,70€
Coût de l'assurance :11 305,00€
Taxe foncière : 1 121,52€/an
Soit par mois : 93,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :156,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 80 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais peut nécessiter un entretien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux dans le bureau
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - bureau nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 280 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:720€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:240€
    Peinture bureau: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 935 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 215 €/an
Calcul : 935 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 452 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 122 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 319 €
Revenus locatifs : +11 215 €
Charges déductibles : -28 319 €
Résultat foncier Année 1 : -17 104 €(Déficit de 17 104 €)
Imputable sur revenu global : 17 104 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 039 €/an
Revenus locatifs : +11 215 €
Charges déductibles : -6 039 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 176 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 215 €28 323 €4 470 €-17 108 €17 108 €--
211 440 €5 926 €4 352 €5 513 €---
311 668 €5 805 €4 231 €5 863 €---
411 902 €5 679 €4 106 €6 222 €---
512 140 €5 549 €3 976 €6 590 €---
612 383 €5 415 €3 841 €6 968 €---
712 630 €5 275 €3 701 €7 355 €---
812 883 €5 131 €3 557 €7 752 €---
913 140 €4 981 €3 408 €8 159 €---
1013 403 €4 826 €3 253 €8 577 €---
1113 671 €4 666 €3 092 €9 005 €---
1213 945 €4 500 €2 926 €9 445 €---
1314 224 €4 328 €2 754 €9 896 €---
1414 508 €4 150 €2 576 €10 358 €---
1514 798 €3 965 €2 392 €10 833 €---
1615 094 €3 774 €2 201 €11 320 €---
1715 396 €3 577 €2 003 €11 819 €---
1815 704 €3 372 €1 798 €12 332 €---
1916 018 €3 160 €1 586 €12 858 €---
2016 338 €2 940 €1 366 €13 398 €---
2116 665 €2 713 €1 139 €13 953 €---
2216 999 €2 477 €903 €14 522 €---
2317 338 €2 233 €659 €15 105 €---
2417 685 €1 980 €407 €15 705 €---
2518 039 €1 719 €145 €16 320 €---
TOTAL359 227 €126 465 €64 842 €232 762 €17 108 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 132 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 215 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 355 €-5 132 €+7 487 €
2+2 355 €+1 654 €+701 €
3+2 355 €+1 759 €+596 €
4+2 355 €+1 867 €+488 €
5+2 355 €+1 977 €+378 €
6+2 355 €+2 090 €+265 €
7+2 355 €+2 206 €+149 €
8+2 355 €+2 326 €+29 €
9+2 355 €+2 448 €-93 €
10+2 355 €+2 573 €-218 €
11+2 355 €+2 702 €-347 €
12+2 355 €+2 833 €-478 €
13+2 355 €+2 969 €-614 €
14+2 355 €+3 107 €-752 €
15+2 355 €+3 250 €-895 €
16+2 355 €+3 396 €-1 041 €
17+2 355 €+3 546 €-1 191 €
18+2 355 €+3 700 €-1 345 €
19+2 355 €+3 858 €-1 503 €
20+2 355 €+4 020 €-1 665 €
21+2 355 €+4 186 €-1 831 €
22+2 355 €+4 356 €-2 001 €
23+2 355 €+4 532 €-2 177 €
24+2 355 €+4 711 €-2 356 €
25+2 355 €+4 896 €-2 541 €
Total+58 875 €+69 829 €+-10 954 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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