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Deux pièces 38 m², idéal Investisseur

VilleBelfort (90)
Surface38m²
Coût Total76 912€
Loyer Annuel5 414€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 38 900 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 023,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Deux pièces 38 m², idéal Investisseur (DPE G) Découvrez ce logement lumineux de 38,40 m² Carrez situé au rez de chaussée, aménageable en bureau, idéalement situé, rue michelet, proche de la gare, écoles. Actuellement loué ( ancien bail donc location valide pour ce DPE), il offre un rendement locatif immédiat et sans vacances. Emplacement pratique proche des commodités. Pas de frais d’agence à prévoir. Si intéressé, laissez svp vos coordonnées pour convenir d’une visite. Agence s’abstenir svp. Prix : 38 900 €

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.635420, 6.852730
Total : 76 912€
Prix d'acquisition : 38 900€
Travaux : 34 900€
Valeur du bien : 73 800€
Frais de notaire : 3 112€
Coût estimé : 3 112€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 11.87€/m²/mois
Fourchette : 9.48€ - 14.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 451€/mois
Loyer annuel estimé : 5414€/an
Fourchette totale : 360€ - 565€/mois
Fourchette annuelle : 4325€ - 6777€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :459 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 500 €
Prix d'achat :38 900 €
Décote à l'achat :-8 600€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-29 412€ (-61.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 912€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :378,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 401,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 752,01€
Coût de l'assurance :6 729,80€
Taxe foncière : 541,37€/an
Soit par mois : 45,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 451,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 446,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :4,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900 €(918 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 4000€ (moyenne), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage (4 fenêtres): 600€/fenêtre × 4 = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ (moyenne), Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (moyenne), Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (moyenne), Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant (10 m²): 60€/m² × 10 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 800€
    Parquet flottant (18 m²): 60€/m² × 18 = 1080€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 451 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Calcul : 451 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 912 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 541 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 254 €
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -38 254 €
Résultat foncier Année 1 : -32 840 €(Déficit de 32 840 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 440 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 354 €/an
Revenus locatifs : +5 414 €
Charges déductibles : -3 354 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11440.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 285 €(65% de 38 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 919 €/an
Calcul : 25 285 € × 3,636% = 919 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 414 €38 257 €2 546 €-32 843 €21 400 €11 443 €11 443 €
25 522 €3 289 €2 478 €2 233 €--9 209 €
35 632 €3 218 €2 408 €2 414 €--6 795 €
45 745 €3 145 €2 335 €2 600 €--4 196 €
55 860 €3 070 €2 260 €2 790 €--1 406 €
65 977 €2 992 €2 182 €2 985 €---
76 097 €2 912 €2 101 €3 185 €---
86 219 €2 829 €2 018 €3 390 €---
96 343 €2 743 €1 932 €3 600 €---
106 470 €2 654 €1 843 €3 816 €---
116 599 €2 562 €1 751 €4 037 €---
126 731 €2 467 €1 656 €4 265 €---
136 866 €2 368 €1 558 €4 497 €---
147 003 €2 267 €1 456 €4 736 €---
157 143 €2 162 €1 351 €4 982 €---
167 286 €2 053 €1 242 €5 233 €---
177 432 €1 940 €1 130 €5 491 €---
187 580 €1 824 €1 014 €5 756 €---
197 732 €1 704 €893 €6 028 €---
207 887 €1 580 €769 €6 307 €---
218 044 €1 451 €641 €6 593 €---
228 205 €1 318 €508 €6 887 €---
238 369 €1 181 €370 €7 188 €---
248 537 €1 039 €228 €7 498 €---
258 708 €892 €81 €7 816 €---
TOTAL173 402 €91 916 €36 752 €81 486 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 486 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 137 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 137 €-6 420 €+7 557 €
2+1 137 €0 €+1 137 €
3+1 137 €0 €+1 137 €
4+1 137 €0 €+1 137 €
5+1 137 €0 €+1 137 €
6+1 137 €+474 €+663 €
7+1 137 €+955 €+182 €
8+1 137 €+1 017 €+120 €
9+1 137 €+1 080 €+57 €
10+1 137 €+1 145 €-8 €
11+1 137 €+1 211 €-74 €
12+1 137 €+1 279 €-142 €
13+1 137 €+1 349 €-212 €
14+1 137 €+1 421 €-284 €
15+1 137 €+1 495 €-358 €
16+1 137 €+1 570 €-433 €
17+1 137 €+1 647 €-510 €
18+1 137 €+1 727 €-590 €
19+1 137 €+1 808 €-671 €
20+1 137 €+1 892 €-755 €
21+1 137 €+1 978 €-841 €
22+1 137 €+2 066 €-929 €
23+1 137 €+2 157 €-1 020 €
24+1 137 €+2 249 €-1 112 €
25+1 137 €+2 345 €-1 208 €
Total+28 425 €+24 446 €+3 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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