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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface67m²
Coût Total114 080€
Loyer Annuel7 836€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 985,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition est

Votre Agence LOMBARD AGIM vous propose d'acquérir un appartement de type 4 d'une superficie de 67,76 m² au sein d'une résidence avec ascenseur. Cet appartement dispose d'un couloir d'entrée desservant une buanderie, d'un salon/salle à manger avec balcon, de deux chambres, d'une cuisine équipée et séparée, d'une belle salle d'eau et d'un WC séparé. Cet appartement est vendu avec une cave privative. N'hésitez pas à nous contacter, votre Agence LOMBARD AGIM

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.925579, 2.443395
Total : 114 080€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 42 800€
Valeur du bien : 108 800€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7836€/an
Fourchette totale : 502€ - 850€/mois
Fourchette annuelle : 6022€ - 10197€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 318,38 €/m²
Basé sur :458 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 331 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-22 331€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-25 749€ (-29.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 606,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 804,55€
Coût de l'assurance :9 982,00€
Taxe foncière : 783,61€/an
Soit par mois : 65,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 653,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 474 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs à repeindre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 800 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 1200€/m² = 12000€ (incluant meubles, plomberie, électricité, pose), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 100€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 080 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 960 €
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -47 960 €
Résultat foncier Année 1 : -40 124 €(Déficit de 40 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 724 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 160 €/an
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -5 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18723.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 836 €47 963 €3 980 €-40 127 €21 400 €18 727 €18 727 €
27 993 €5 060 €3 877 €2 933 €--15 794 €
38 153 €4 952 €3 769 €3 201 €--12 593 €
48 316 €4 840 €3 658 €3 475 €--9 118 €
58 482 €4 725 €3 542 €3 757 €--5 361 €
68 652 €4 605 €3 423 €4 046 €--1 314 €
78 825 €4 482 €3 299 €4 343 €---
89 001 €4 353 €3 170 €4 648 €---
99 181 €4 220 €3 037 €4 961 €---
109 365 €4 083 €2 900 €5 282 €---
119 552 €3 940 €2 757 €5 612 €---
129 743 €3 792 €2 609 €5 951 €---
139 938 €3 639 €2 456 €6 299 €---
1410 137 €3 481 €2 298 €6 656 €---
1510 340 €3 316 €2 134 €7 023 €---
1610 546 €3 146 €1 963 €7 400 €---
1710 757 €2 970 €1 787 €7 787 €---
1810 972 €2 788 €1 605 €8 185 €---
1911 192 €2 598 €1 416 €8 593 €---
2011 416 €2 403 €1 220 €9 013 €---
2111 644 €2 200 €1 017 €9 444 €---
2211 877 €1 989 €807 €9 888 €---
2312 115 €1 772 €589 €10 343 €---
2412 357 €1 546 €363 €10 811 €---
2512 604 €1 313 €130 €11 291 €---
TOTAL250 994 €130 177 €57 805 €120 817 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 817 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 646 €-6 420 €+8 066 €
2+1 646 €0 €+1 646 €
3+1 646 €0 €+1 646 €
4+1 646 €0 €+1 646 €
5+1 646 €0 €+1 646 €
6+1 646 €0 €+1 646 €
7+1 646 €+909 €+737 €
8+1 646 €+1 394 €+252 €
9+1 646 €+1 488 €+158 €
10+1 646 €+1 585 €+61 €
11+1 646 €+1 684 €-38 €
12+1 646 €+1 785 €-139 €
13+1 646 €+1 890 €-244 €
14+1 646 €+1 997 €-351 €
15+1 646 €+2 107 €-461 €
16+1 646 €+2 220 €-574 €
17+1 646 €+2 336 €-690 €
18+1 646 €+2 455 €-809 €
19+1 646 €+2 578 €-932 €
20+1 646 €+2 704 €-1 058 €
21+1 646 €+2 833 €-1 187 €
22+1 646 €+2 966 €-1 320 €
23+1 646 €+3 103 €-1 457 €
24+1 646 €+3 243 €-1 597 €
25+1 646 €+3 387 €-1 741 €
Total+41 150 €+36 245 €+4 905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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