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vente - maison

Bien expiré
VillePouzauges (85)
Surface163m²
Coût Total246 641€
Loyer Annuel16 884€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 890 €
Surface : 163 m²
Prix au m² : 1 042,27 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

POUZAUGES - 6 minutes Votre agence immobilière AIP POUZAUGES vous propose en exclusivité cette jolie maison située à quelques minutes de POUZAUGES. Sur 163m² habitables, elle vous offre une entrée, un séjour avec cheminée (belle hauteur sous plafond !), une cuisine aménagée et équipée donnant accès à une agréable véranda (28m²), une chambre (12m²), une salle de bains et WC. A l'étage, 2 chambres (14,4 et 14,7m²), un bureau, une salle d'eau/WC et un débarras. Vous disposerez d'une lingerie et d'un garage avec faux grenier (porte automatisée). Une terrasse et un abri de jardin complètent cet ensemble sur un terrain clos d'environ 1150m². Tout à l'égout, ouvertures pvc double vitrage, isolation extérieure, chauffage fioul et pellets / insert. Services à proximité. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site www.georisques.gouv.fr

Ville : Pouzauges
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85700
Coordonnées : 46.780000, -0.830000
Total : 246 641€
Prix d'acquisition : 169 890€
Travaux : 63 160€
Valeur du bien : 233 050€
Frais de notaire : 13 591€
Coût estimé : 13 591€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1407€/mois
Loyer annuel estimé : 16884€/an
Fourchette totale : 1050€ - 1885€/mois
Fourchette annuelle : 12604€ - 22616€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 641€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 221,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :71,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 293,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 825,46€
Coût de l'assurance :21 581,09€
Taxe foncière : 1 688,36€/an
Soit par mois : 140,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 406,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 434,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 163 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, bien que déjà en PVC double vitrage
Quantité: 3 fenêtres (selon surface et nombre de pièces)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 160 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 520€
    Isolation combles: 163 m² × 40€/m² = 6520€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (inclut placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (inclut baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 940€
    Parquet flottant: 42 m² × 70€/m² = 2940€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs/plafonds: 42 m² × 50€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (fourniture et pose comprises, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (fourniture et pose comprises, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouzauges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 920€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 884 €/an
Calcul : 1 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 641 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 863 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 991 €
Revenus locatifs : +16 884 €
Charges déductibles : -73 991 €
Résultat foncier Année 1 : -57 107 €(Déficit de 57 107 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 707 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 831 €/an
Revenus locatifs : +16 884 €
Charges déductibles : -10 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35707.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 890 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 429 €(65% de 169 890 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 016 €/an
Calcul : 110 429 € × 3,636% = 4 016 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 884 €73 999 €8 287 €-57 115 €21 400 €35 715 €35 715 €
217 221 €10 619 €8 067 €6 603 €--29 112 €
317 566 €10 391 €7 839 €7 175 €--21 938 €
417 917 €10 156 €7 604 €7 762 €--14 176 €
518 275 €9 912 €7 360 €8 363 €--5 813 €
618 641 €9 660 €7 108 €8 981 €---
719 014 €9 399 €6 847 €9 615 €---
819 394 €9 129 €6 578 €10 265 €---
919 782 €8 850 €6 299 €10 932 €---
1020 178 €8 562 €6 010 €11 616 €---
1120 581 €8 263 €5 711 €12 318 €---
1220 993 €7 954 €5 402 €13 039 €---
1321 413 €7 634 €5 083 €13 778 €---
1421 841 €7 304 €4 752 €14 537 €---
1522 278 €6 961 €4 410 €15 316 €---
1622 723 €6 607 €4 056 €16 116 €---
1723 178 €6 241 €3 690 €16 936 €---
1823 641 €5 862 €3 311 €17 779 €---
1924 114 €5 471 €2 919 €18 643 €---
2024 596 €5 065 €2 514 €19 531 €---
2125 088 €4 646 €2 094 €20 443 €---
2225 590 €4 212 €1 660 €21 378 €---
2326 102 €3 763 €1 211 €22 339 €---
2426 624 €3 298 €747 €23 325 €---
2527 156 €2 818 €266 €24 338 €---
TOTAL540 788 €246 776 €119 825 €294 013 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 884 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 546 €-6 420 €+9 966 €
2+3 546 €0 €+3 546 €
3+3 546 €0 €+3 546 €
4+3 546 €0 €+3 546 €
5+3 546 €0 €+3 546 €
6+3 546 €+950 €+2 596 €
7+3 546 €+2 884 €+662 €
8+3 546 €+3 079 €+467 €
9+3 546 €+3 279 €+267 €
10+3 546 €+3 485 €+61 €
11+3 546 €+3 695 €-149 €
12+3 546 €+3 912 €-366 €
13+3 546 €+4 133 €-587 €
14+3 546 €+4 361 €-815 €
15+3 546 €+4 595 €-1 049 €
16+3 546 €+4 835 €-1 289 €
17+3 546 €+5 081 €-1 535 €
18+3 546 €+5 334 €-1 788 €
19+3 546 €+5 593 €-2 047 €
20+3 546 €+5 859 €-2 313 €
21+3 546 €+6 133 €-2 587 €
22+3 546 €+6 413 €-2 867 €
23+3 546 €+6 702 €-3 156 €
24+3 546 €+6 998 €-3 452 €
25+3 546 €+7 301 €-3 755 €
Total+88 650 €+88 204 €+446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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