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Maison 3 pièces 70 m²

VilleSaint-Amand-Montrond (18)
Surface70m²
Coût Total109 240€
Loyer Annuel5 747€
Rentabilité5.26%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 828,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 70 m²

Cette maison située en centre ville, propose 70m² de plain-pied avec séjour coin cuisine, salle d'eau, wc, couloir, 2 chambres. Grenier au dessus. Chauffage central gaz. Au bout d'une impasse vous profiterez d'un environnement calme sans passage. Jardin de 280m² accessible aisément.

Surface : 70 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/11/2025

Consommation énergie primaire : 361 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 350 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 010 € et 2 740 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Amand-Montrond
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18200
Coordonnées : 46.725018, 2.511946
Total : 109 240€
Prix d'acquisition : 58 000€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 104 600€
Frais de notaire : 4 640€
Coût estimé : 4 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 6.84€/m²/mois
Fourchette : 5.37€ - 8.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5747€/an
Fourchette totale : 376€ - 610€/mois
Fourchette annuelle : 4512€ - 7321€/an
Rentabilité brute :5.26%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 024,88 €/m²
Basé sur :138 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 742 €
Prix d'achat :58 000 €
Décote à l'achat :-13 742€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-37 498€ (-52.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :546,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 578,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 824,36€
Coût de l'assurance :9 558,50€
Taxe foncière : 574,71€/an
Soit par mois : 47,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 478,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 367 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée, inférée comme classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central gaz ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour confort et sécurité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur les murs et le plafond

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(666 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amand-Montrond (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 747 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 333 €
Revenus locatifs : +5 747 €
Charges déductibles : -51 333 €
Résultat foncier Année 1 : -45 585 €(Déficit de 45 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 733 €/an
Revenus locatifs : +5 747 €
Charges déductibles : -4 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24185.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 371 €/an
Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 747 €51 336 €3 779 €-45 589 €21 400 €24 189 €24 189 €
25 862 €4 637 €3 680 €1 225 €--22 964 €
35 979 €4 535 €3 578 €1 445 €--21 519 €
46 099 €4 428 €3 471 €1 670 €--19 849 €
56 221 €4 318 €3 361 €1 902 €--17 946 €
66 345 €4 205 €3 248 €2 141 €--15 806 €
76 472 €4 087 €3 130 €2 385 €--13 420 €
86 602 €3 965 €3 008 €2 637 €--10 783 €
96 734 €3 838 €2 881 €2 895 €--7 888 €
106 868 €3 707 €2 750 €3 161 €--4 727 €
117 006 €3 572 €2 615 €3 434 €--1 293 €
127 146 €3 431 €2 474 €3 715 €---
137 289 €3 286 €2 329 €4 003 €---
147 434 €3 135 €2 178 €4 299 €---
157 583 €2 979 €2 022 €4 604 €---
167 735 €2 818 €1 861 €4 917 €---
177 890 €2 651 €1 693 €5 239 €---
188 047 €2 477 €1 520 €5 570 €---
198 208 €2 298 €1 341 €5 910 €---
208 372 €2 112 €1 155 €6 260 €---
218 540 €1 920 €963 €6 620 €---
228 711 €1 721 €764 €6 990 €---
238 885 €1 515 €558 €7 370 €---
249 063 €1 301 €344 €7 762 €---
259 244 €1 080 €123 €8 164 €---
TOTAL184 081 €125 351 €54 824 €58 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 58 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 207 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 207 €-6 420 €+7 627 €
2+1 207 €0 €+1 207 €
3+1 207 €0 €+1 207 €
4+1 207 €0 €+1 207 €
5+1 207 €0 €+1 207 €
6+1 207 €0 €+1 207 €
7+1 207 €0 €+1 207 €
8+1 207 €0 €+1 207 €
9+1 207 €0 €+1 207 €
10+1 207 €0 €+1 207 €
11+1 207 €0 €+1 207 €
12+1 207 €+1 114 €+93 €
13+1 207 €+1 201 €+6 €
14+1 207 €+1 290 €-83 €
15+1 207 €+1 381 €-174 €
16+1 207 €+1 475 €-268 €
17+1 207 €+1 572 €-365 €
18+1 207 €+1 671 €-464 €
19+1 207 €+1 773 €-566 €
20+1 207 €+1 878 €-671 €
21+1 207 €+1 986 €-779 €
22+1 207 €+2 097 €-890 €
23+1 207 €+2 211 €-1 004 €
24+1 207 €+2 328 €-1 121 €
25+1 207 €+2 449 €-1 242 €
Total+30 175 €+18 007 €+12 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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