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Achat : Maison Narrosse (40180)

Bien expiré
VilleNarrosse (40)
Surface150m²
Coût Total274 504€
Loyer Annuel18 377€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 202 920 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 352,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 place de parking

À quelques minutes de Dax, sur la commune de Narrosse, ancienne ferme Landaise à réhabiliter en bordure de forêt. Cette maison propose trois chambres et une mezzanine. Pierres et poutres apparentes. Prévoir travaux. Honoraires inclus dans le prix : 6.8%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

Ville : Narrosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40180
Coordonnées : 43.693610, -1.008430
Total : 274 504€
Prix d'acquisition : 202 920€
Travaux : 55 350€
Valeur du bien : 258 270€
Frais de notaire : 16 234€
Coût estimé : 16 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.00€ - 13.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1531€/mois
Loyer annuel estimé : 18377€/an
Fourchette totale : 1200€ - 1954€/mois
Fourchette annuelle : 14402€ - 23449€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 504€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 339,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :82,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 421,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 241,92€
Coût de l'assurance :24 705,36€
Taxe foncière : 1 837,68€/an
Soit par mois : 153,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 531,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 574,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 350 €(369 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 000€
    Isolation combles: 150 m² × 40€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 200€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€ = 15200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:1 000€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Narrosse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 377 €/an
Calcul : 1 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 833 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 504 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 988 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 838 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 009 €
Revenus locatifs : +18 377 €
Charges déductibles : -67 009 €
Résultat foncier Année 1 : -48 632 €(Déficit de 48 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 659 €/an
Revenus locatifs : +18 377 €
Charges déductibles : -11 659 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 718 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27231.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 202 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 131 898 €(65% de 202 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 796 €/an
Calcul : 131 898 € × 3,636% = 4 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 377 €67 017 €8 841 €-48 641 €21 400 €27 241 €27 241 €
218 744 €11 428 €8 602 €7 316 €--19 924 €
319 119 €11 181 €8 355 €7 938 €--11 986 €
419 502 €10 926 €8 100 €8 576 €--3 410 €
519 892 €10 662 €7 836 €9 230 €---
620 289 €10 390 €7 564 €9 900 €---
720 695 €10 108 €7 282 €10 587 €---
821 109 €9 817 €6 991 €11 292 €---
921 531 €9 517 €6 691 €12 014 €---
1021 962 €9 206 €6 381 €12 755 €---
1122 401 €8 886 €6 060 €13 515 €---
1222 849 €8 555 €5 729 €14 295 €---
1323 306 €8 212 €5 387 €15 094 €---
1423 772 €7 859 €5 033 €15 913 €---
1524 248 €7 494 €4 668 €16 754 €---
1624 733 €7 116 €4 290 €17 616 €---
1725 227 €6 727 €3 901 €18 501 €---
1825 732 €6 324 €3 498 €19 408 €---
1926 247 €5 908 €3 082 €20 339 €---
2026 771 €5 478 €2 652 €21 293 €---
2127 307 €5 034 €2 208 €22 273 €---
2227 853 €4 575 €1 749 €23 278 €---
2328 410 €4 101 €1 276 €24 309 €---
2428 978 €3 612 €786 €25 366 €---
2529 558 €3 106 €280 €26 452 €---
TOTAL588 614 €253 239 €127 242 €335 374 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 374 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 859 €-6 420 €+10 279 €
2+3 859 €0 €+3 859 €
3+3 859 €0 €+3 859 €
4+3 859 €0 €+3 859 €
5+3 859 €+1 746 €+2 113 €
6+3 859 €+2 970 €+889 €
7+3 859 €+3 176 €+683 €
8+3 859 €+3 388 €+471 €
9+3 859 €+3 604 €+255 €
10+3 859 €+3 827 €+32 €
11+3 859 €+4 055 €-196 €
12+3 859 €+4 288 €-429 €
13+3 859 €+4 528 €-669 €
14+3 859 €+4 774 €-915 €
15+3 859 €+5 026 €-1 167 €
16+3 859 €+5 285 €-1 426 €
17+3 859 €+5 550 €-1 691 €
18+3 859 €+5 822 €-1 963 €
19+3 859 €+6 102 €-2 243 €
20+3 859 €+6 388 €-2 529 €
21+3 859 €+6 682 €-2 823 €
22+3 859 €+6 983 €-3 124 €
23+3 859 €+7 293 €-3 434 €
24+3 859 €+7 610 €-3 751 €
25+3 859 €+7 936 €-4 077 €
Total+96 475 €+100 612 €+-4 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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