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Belfort (90000)

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface166m²
Coût Total251 160€
Loyer Annuel18 228€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 227 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 1 367,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement haussmannien 168 m² – Centre-ville Belfort. Situé au 1er étage (sans ascenseur) d'un immeuble de caractère en plein cœur du centre-ville, sur la rue piétonne du Faubourg de France, cet élégant appartement haussmannien de 168 m² offre de très beaux volumes et un cachet authentique.

Dès l'entrée, un vaste couloir de réception donne le ton : espace, luminosité et caractère. Le salon et la salle à manger disposent de magnifiques plafonds avec moulures d'époque. Parquet en excellent état dans l'ensemble de l'appartement.

Il se compose de : 3 grandes chambres 1 salle de bain 1 toilette séparée 1 buanderie 1 pièce supplémentaire (dressing, bureau ou rangement).

L'appartement est en très bon état général et immédiatement habitable. La cuisine et la salle de bain peuvent être modernisées selon les goûts de chacun. Un grenier et une cave complètent ce bien. La copropriété dispose d'emplacements de stationnement réservés aux résidents. Bien que non privatifs, les occupants bénéficient d'un droit d'usage prioritaire (possibilité de stationner un véhicule, selon entente entre copropriétaires) Travaux récents dans l'immeuble : réfection de la toiture et du porche. Si vous contactez par téléphone merci de laisser un message je vous rappellerai .

Vente directe par le propriétaire – Agences s'abstenir.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.636250, 6.854999
Total : 251 160€
Prix d'acquisition : 227 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 233 000€
Frais de notaire : 18 160€
Coût estimé : 18 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1519€/mois
Loyer annuel estimé : 18228€/an
Fourchette totale : 1183€ - 1950€/mois
Fourchette annuelle : 14198€ - 23402€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 302,75 €/m²
Basé sur :545 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 257 €
Prix d'achat :227 000 €
Décote à l'achat :+10 743€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-34 903€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 226,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :73,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 299,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 819,58€
Coût de l'assurance :21 976,50€
Taxe foncière : 1 822,79€/an
Soit par mois : 151,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 518,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 451,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (par exemple, chaudière à condensation) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Modernisation de la cuisine avec de nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine à moderniser selon les goûts
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Modernisation de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain à moderniser selon les goûts
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 228 €/an
Calcul : 1 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 808 €
Revenus locatifs : +18 228 €
Charges déductibles : -16 808 €
Résultat foncier Année 1 : 1 419 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 808 €/an
Revenus locatifs : +18 228 €
Charges déductibles : -10 808 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 419 €/an
Prix d'achat du bien : 227 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 147 550 €(65% de 227 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 365 €/an
Calcul : 147 550 € × 3,636% = 5 365 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 228 €16 816 €8 115 €1 412 €---
218 592 €10 597 €7 895 €7 995 €---
318 964 €10 371 €7 669 €8 594 €---
419 344 €10 137 €7 435 €9 207 €---
519 730 €9 895 €7 193 €9 836 €---
620 125 €9 645 €6 943 €10 480 €---
720 528 €9 387 €6 685 €11 141 €---
820 938 €9 120 €6 418 €11 818 €---
921 357 €8 845 €6 143 €12 512 €---
1021 784 €8 560 €5 858 €13 224 €---
1122 220 €8 266 €5 564 €13 954 €---
1222 664 €7 962 €5 260 €14 702 €---
1323 117 €7 648 €4 946 €15 470 €---
1423 580 €7 323 €4 622 €16 256 €---
1524 051 €6 988 €4 286 €17 063 €---
1624 532 €6 642 €3 940 €17 890 €---
1725 023 €6 284 €3 582 €18 739 €---
1825 523 €5 914 €3 213 €19 609 €---
1926 034 €5 533 €2 831 €20 501 €---
2026 555 €5 138 €2 436 €21 417 €---
2127 086 €4 730 €2 028 €22 356 €---
2227 627 €4 309 €1 607 €23 319 €---
2328 180 €3 874 €1 172 €24 306 €---
2428 744 €3 424 €722 €25 320 €---
2529 318 €2 959 €257 €26 359 €---
TOTAL583 845 €190 366 €116 820 €393 479 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 479 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 828 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 828 €+423 €+3 405 €
2+3 828 €+2 399 €+1 429 €
3+3 828 €+2 578 €+1 250 €
4+3 828 €+2 762 €+1 066 €
5+3 828 €+2 951 €+877 €
6+3 828 €+3 144 €+684 €
7+3 828 €+3 342 €+486 €
8+3 828 €+3 545 €+283 €
9+3 828 €+3 754 €+74 €
10+3 828 €+3 967 €-139 €
11+3 828 €+4 186 €-358 €
12+3 828 €+4 411 €-583 €
13+3 828 €+4 641 €-813 €
14+3 828 €+4 877 €-1 049 €
15+3 828 €+5 119 €-1 291 €
16+3 828 €+5 367 €-1 539 €
17+3 828 €+5 622 €-1 794 €
18+3 828 €+5 883 €-2 055 €
19+3 828 €+6 150 €-2 322 €
20+3 828 €+6 425 €-2 597 €
21+3 828 €+6 707 €-2 879 €
22+3 828 €+6 996 €-3 168 €
23+3 828 €+7 292 €-3 464 €
24+3 828 €+7 596 €-3 768 €
25+3 828 €+7 908 €-4 080 €
Total+95 700 €+118 044 €+-22 344 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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