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Maison à vendre

VilleFaouët (56)
Surface105m²
Coût Total158 954€
Loyer Annuel9 709€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 624 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 920,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 3 chambres, 1 parking: Parking, Pas de cave

Authentique maison en pierre, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Au rez-de-chaussée, un local commercial permet d'envisager une activité professionnelle, avec changement de destination possible. A l'étage, un spacieux appartement à rénover entièrement. Idéal pour porteurs de projets ambitieux. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Faouët
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56320
Coordonnées : 48.048126, -3.506509
Total : 158 954€
Prix d'acquisition : 96 624€
Travaux : 54 600€
Valeur du bien : 151 224€
Frais de notaire : 7 730€
Coût estimé : 7 730€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9709€/an
Fourchette totale : 637€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 7649€ - 12324€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 644,06 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 626 €
Prix d'achat :96 624 €
Décote à l'achat :-76 002€ (-44.0%)
Marge achat-revente :13 672€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 954€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,74€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 833,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 263,17€
Coût de l'assurance :11 921,55€
Taxe foncière : 970,87€/an
Soit par mois : 80,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 914,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 543 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures très datées et carrelage fissuré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible et propreté moyenne

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 300€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Faouët (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 709 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 462 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 954 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 477 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 510 €
Revenus locatifs : +9 709 €
Charges déductibles : -61 510 €
Résultat foncier Année 1 : -51 801 €(Déficit de 51 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 910 €/an
Revenus locatifs : +9 709 €
Charges déductibles : -6 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30401.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 624 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 806 €(65% de 96 624 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 284 €/an
Calcul : 62 806 € × 3,636% = 2 284 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 709 €61 515 €5 467 €-51 806 €21 400 €30 406 €30 406 €
29 903 €6 771 €5 324 €3 132 €--27 275 €
310 101 €6 623 €5 175 €3 478 €--23 796 €
410 303 €6 469 €5 021 €3 834 €--19 962 €
510 509 €6 309 €4 862 €4 200 €--15 763 €
610 719 €6 144 €4 697 €4 575 €--11 188 €
710 934 €5 973 €4 526 €4 960 €--6 227 €
811 152 €5 796 €4 349 €5 356 €--872 €
911 375 €5 613 €4 166 €5 762 €---
1011 603 €5 424 €3 976 €6 179 €---
1111 835 €5 227 €3 780 €6 607 €---
1212 072 €5 024 €3 576 €7 047 €---
1312 313 €4 814 €3 366 €7 499 €---
1412 559 €4 596 €3 148 €7 964 €---
1512 810 €4 370 €2 922 €8 440 €---
1613 067 €4 136 €2 689 €8 930 €---
1713 328 €3 895 €2 447 €9 433 €---
1813 595 €3 644 €2 196 €9 950 €---
1913 866 €3 385 €1 937 €10 482 €---
2014 144 €3 116 €1 669 €11 027 €---
2114 427 €2 838 €1 391 €11 588 €---
2214 715 €2 551 €1 103 €12 164 €---
2315 009 €2 253 €805 €12 757 €---
2415 310 €1 944 €497 €13 365 €---
2515 616 €1 625 €177 €13 991 €---
TOTAL310 972 €170 056 €79 263 €140 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 039 €-6 420 €+8 459 €
2+2 039 €0 €+2 039 €
3+2 039 €0 €+2 039 €
4+2 039 €0 €+2 039 €
5+2 039 €0 €+2 039 €
6+2 039 €0 €+2 039 €
7+2 039 €0 €+2 039 €
8+2 039 €0 €+2 039 €
9+2 039 €+1 467 €+572 €
10+2 039 €+1 854 €+185 €
11+2 039 €+1 982 €+57 €
12+2 039 €+2 114 €-75 €
13+2 039 €+2 250 €-211 €
14+2 039 €+2 389 €-350 €
15+2 039 €+2 532 €-493 €
16+2 039 €+2 679 €-640 €
17+2 039 €+2 830 €-791 €
18+2 039 €+2 985 €-946 €
19+2 039 €+3 144 €-1 105 €
20+2 039 €+3 308 €-1 269 €
21+2 039 €+3 476 €-1 437 €
22+2 039 €+3 649 €-1 610 €
23+2 039 €+3 827 €-1 788 €
24+2 039 €+4 010 €-1 971 €
25+2 039 €+4 197 €-2 158 €
Total+50 975 €+42 275 €+8 700 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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