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Détails du bien

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface80.59m²
Coût Total136 720€
Loyer Annuel9 163€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 80.59 m²
Prix au m² : 1 426,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Gaz, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Nous vous proposons aujourd'hui l'appartement que vous cherchez. 3 chambres, balcon, stationnement ,proche du centre ville et un ascenseur ainsi qu'une cave ! Habitable aujourd'hui sans besoin de travaux, emménagez avec votre famille dans ce spacieux appartement lumineux avec sa lumière traversante pour profiter du soleil du matin au soir. Contactez Luc au 06.14.25.71.23 pour visiter cet appartement - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.302699, 4.063045
Total : 136 720€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 12 520€
Valeur du bien : 127 520€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.59m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9163€/an
Fourchette totale : 594€ - 982€/mois
Fourchette annuelle : 7123€ - 11788€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 626,06 €/m²
Basé sur :528 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 044 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-16 044€ (-12.2%)
Marge achat-revente :-5 676€ (-4.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 707,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 591,23€
Coût de l'assurance :11 963,00€
Taxe foncière : 916,33€/an
Soit par mois : 76,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le DPE est D et aucun remplacement de système de chauffage n'est requis.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager si souhaité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Aucune action nécessaire, la salle de bain est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne et propre
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des peintures et éventuellement du revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucune action nécessaire
Aucune action nécessaire, le salon est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux et propre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 520 €(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le DPE est D et aucun remplacement de système de chauffage n'est requis.
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (prix moyen incluant meubles et électroménager), Main d'œuvre: 2000€.
  • Salle de bain:0€
    Aucune action nécessaire, la salle de bain est en bon état.
  • Chambres:2 520€
    Peinture murs: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 720€.
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire, le salon est en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 163 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 413 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 328 €
Revenus locatifs : +9 163 €
Charges déductibles : -18 328 €
Résultat foncier Année 1 : -9 164 €(Déficit de 9 164 €)
Imputable sur revenu global : 9 164 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 808 €/an
Revenus locatifs : +9 163 €
Charges déductibles : -5 808 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 356 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 163 €18 332 €4 417 €-9 169 €9 169 €--
29 347 €5 693 €4 298 €3 654 €---
39 533 €5 569 €4 175 €3 964 €---
49 724 €5 442 €4 047 €4 282 €---
59 919 €5 310 €3 916 €4 608 €---
610 117 €5 174 €3 780 €4 943 €---
710 319 €5 034 €3 639 €5 285 €---
810 526 €4 889 €3 494 €5 637 €---
910 736 €4 739 €3 344 €5 998 €---
1010 951 €4 584 €3 189 €6 367 €---
1111 170 €4 424 €3 029 €6 746 €---
1211 393 €4 258 €2 863 €7 135 €---
1311 621 €4 087 €2 692 €7 534 €---
1411 854 €3 911 €2 516 €7 943 €---
1512 091 €3 728 €2 333 €8 363 €---
1612 333 €3 540 €2 145 €8 793 €---
1712 579 €3 345 €1 950 €9 234 €---
1812 831 €3 144 €1 749 €9 687 €---
1913 087 €2 936 €1 541 €10 152 €---
2013 349 €2 721 €1 326 €10 628 €---
2113 616 €2 499 €1 104 €11 117 €---
2213 888 €2 270 €875 €11 619 €---
2314 166 €2 033 €638 €12 134 €---
2414 450 €1 788 €393 €12 662 €---
2514 739 €1 535 €140 €13 204 €---
TOTAL293 502 €110 982 €63 591 €182 520 €9 169 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 751 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-2 751 €+4 675 €
2+1 924 €+1 096 €+828 €
3+1 924 €+1 189 €+735 €
4+1 924 €+1 285 €+639 €
5+1 924 €+1 382 €+542 €
6+1 924 €+1 483 €+441 €
7+1 924 €+1 586 €+338 €
8+1 924 €+1 691 €+233 €
9+1 924 €+1 799 €+125 €
10+1 924 €+1 910 €+14 €
11+1 924 €+2 024 €-100 €
12+1 924 €+2 141 €-217 €
13+1 924 €+2 260 €-336 €
14+1 924 €+2 383 €-459 €
15+1 924 €+2 509 €-585 €
16+1 924 €+2 638 €-714 €
17+1 924 €+2 770 €-846 €
18+1 924 €+2 906 €-982 €
19+1 924 €+3 046 €-1 122 €
20+1 924 €+3 188 €-1 264 €
21+1 924 €+3 335 €-1 411 €
22+1 924 €+3 486 €-1 562 €
23+1 924 €+3 640 €-1 716 €
24+1 924 €+3 798 €-1 874 €
25+1 924 €+3 961 €-2 037 €
Total+48 100 €+54 756 €+-6 656 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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