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Maison à vendre

VilleDreux (28)
Surface270
Coût Total332 600
Loyer Annuel30 480
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+567
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 851,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Box de stationnement

À 1 h 20 de Paris, entre Chartres et Dreux, une longère à rénover et son jardin de plus de 7 000 m². Les bâtiments se répartissent de part et d'autre d'une large cour centrale engazonnée. Le logis est élevé de deux niveaux. La façade, enduite, est scandée de baies aux dimensions variées, soulignées par des encadrements de brique. Les menuiseries à petits carreaux sont protégées par des volets en bois. La toiture en tuiles mécaniques est percée de lucarnes rampantes et pendantes sur chacun de ses versants. Face à la longère, des granges encadrent partiellement le tout, sans le refermer. Elles reprennent les mêmes matériaux : enduit, brique, tuile mécanique. Le terrain, de plus de 7 000 m², est en grande partie dégagé. La façade nord de la maison ouvre sur un jardin presque clos, jalonné de hauts arbres et de fleurs.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.745558, 1.361432
Total : 332 600
Prix d'acquisition : 230 000
Travaux : 84 200
Valeur du bien : 314 200
Frais de notaire : 18 400
Coût estimé : 18 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2540€/mois
Loyer annuel estimé : 30480€/an
Fourchette totale : 2109€ - 3060€/mois
Fourchette annuelle : 25303€ - 36717€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 953,61 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :527 473
Prix d'achat :230 000
Décote à l'achat :-297 473 (-56.4%)
Marge achat-revente :194 873€ (36.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 624,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :94,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 718,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 698,97
Coût de l'assurance :28 271,00
Taxe foncière : 3 048,04€/an
Soit par mois : 254,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 540,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 972,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :567,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise à jour et de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise à jour et de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 200(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:27 000
    Isolation combles: 270 m² × 100€/m² = 27000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 480 €/an
Calcul : 2 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 600 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 131 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 114
Revenus locatifs : +30 480
Charges déductibles : -99 114
Résultat foncier Année 1 : -68 634(Déficit de 68 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 234
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 914 €/an
Revenus locatifs : +30 480
Charges déductibles : -14 914
Résultat foncier Années 2+ : 15 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47233.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 48099 12510 746-68 64421 400 €47 244 €47 244 €
231 09014 63410 45516 456--30 788 €
331 71214 33410 15517 378--13 411 €
432 34614 0249 84518 322---
532 99313 7049 52519 289---
633 65313 3739 19420 280---
734 32613 0328 85321 294---
835 01212 6788 49922 334---
935 71312 3138 13523 399---
1036 42711 9367 75824 491---
1137 15511 5477 36825 609---
1237 89911 1446 96626 754---
1338 65710 7296 55027 928---
1439 43010 2996 12029 131---
1540 2189 8555 67630 363---
1641 0239 3975 21831 626---
1741 8438 9234 74432 920---
1842 6808 4334 25434 247---
1943 5347 9273 74935 606---
2044 4047 4053 22636 999---
2145 2926 8652 68638 427---
2246 1986 3072 12839 891---
2347 1225 7311 55241 392---
2448 0655 13595642 930---
2549 0264 52034144 506---
TOTAL976 298343 371154 699632 92721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 632 927
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 401-6 420+12 821
2+6 4010+6 401
3+6 4010+6 401
4+6 401+1 473+4 928
5+6 401+5 787+614
6+6 401+6 084+317
7+6 401+6 388+13
8+6 401+6 700-299
9+6 401+7 020-619
10+6 401+7 347-946
11+6 401+7 683-1 282
12+6 401+8 026-1 625
13+6 401+8 378-1 977
14+6 401+8 739-2 338
15+6 401+9 109-2 708
16+6 401+9 488-3 087
17+6 401+9 876-3 475
18+6 401+10 274-3 873
19+6 401+10 682-4 281
20+6 401+11 100-4 699
21+6 401+11 528-5 127
22+6 401+11 967-5 566
23+6 401+12 417-6 016
24+6 401+12 879-6 478
25+6 401+13 352-6 951
Total+160 025+189 878+-29 853
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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