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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface270m²
Coût Total332 600€
Loyer Annuel30 480€
Rentabilité9.16%
Cashflow/mois+567€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 851,85 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Box de stationnement

À 1 h 20 de Paris, entre Chartres et Dreux, une longère à rénover et son jardin de plus de 7 000 m². Les bâtiments se répartissent de part et d'autre d'une large cour centrale engazonnée. Le logis est élevé de deux niveaux. La façade, enduite, est scandée de baies aux dimensions variées, soulignées par des encadrements de brique. Les menuiseries à petits carreaux sont protégées par des volets en bois. La toiture en tuiles mécaniques est percée de lucarnes rampantes et pendantes sur chacun de ses versants. Face à la longère, des granges encadrent partiellement le tout, sans le refermer. Elles reprennent les mêmes matériaux : enduit, brique, tuile mécanique. Le terrain, de plus de 7 000 m², est en grande partie dégagé. La façade nord de la maison ouvre sur un jardin presque clos, jalonné de hauts arbres et de fleurs.

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.745558, 1.361432
Total : 332 600€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 84 200€
Valeur du bien : 314 200€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 11.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 2540€/mois
Loyer annuel estimé : 30480€/an
Fourchette totale : 2109€ - 3060€/mois
Fourchette annuelle : 25303€ - 36717€/an
Rentabilité brute :9.16%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 11.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 953,61 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :527 473 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-297 473€ (-56.4%)
Marge achat-revente :194 873€ (36.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :332 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 624,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :94,24€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 718,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 698,97€
Coût de l'assurance :28 271,00€
Taxe foncière : 3 048,04€/an
Soit par mois : 254,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 540,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 972,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :567,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 270 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise à jour et de mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise à jour et de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 200 €(312 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:27 000€
    Isolation combles: 270 m² × 100€/m² = 27000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 600€ = 20400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 480 €/an
Calcul : 2 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 332 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 131 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 048 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 114 €
Revenus locatifs : +30 480 €
Charges déductibles : -99 114 €
Résultat foncier Année 1 : -68 634 €(Déficit de 68 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 914 €/an
Revenus locatifs : +30 480 €
Charges déductibles : -14 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47233.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 480 €99 125 €10 746 €-68 644 €21 400 €47 244 €47 244 €
231 090 €14 634 €10 455 €16 456 €--30 788 €
331 712 €14 334 €10 155 €17 378 €--13 411 €
432 346 €14 024 €9 845 €18 322 €---
532 993 €13 704 €9 525 €19 289 €---
633 653 €13 373 €9 194 €20 280 €---
734 326 €13 032 €8 853 €21 294 €---
835 012 €12 678 €8 499 €22 334 €---
935 713 €12 313 €8 135 €23 399 €---
1036 427 €11 936 €7 758 €24 491 €---
1137 155 €11 547 €7 368 €25 609 €---
1237 899 €11 144 €6 966 €26 754 €---
1338 657 €10 729 €6 550 €27 928 €---
1439 430 €10 299 €6 120 €29 131 €---
1540 218 €9 855 €5 676 €30 363 €---
1641 023 €9 397 €5 218 €31 626 €---
1741 843 €8 923 €4 744 €32 920 €---
1842 680 €8 433 €4 254 €34 247 €---
1943 534 €7 927 €3 749 €35 606 €---
2044 404 €7 405 €3 226 €36 999 €---
2145 292 €6 865 €2 686 €38 427 €---
2246 198 €6 307 €2 128 €39 891 €---
2347 122 €5 731 €1 552 €41 392 €---
2448 065 €5 135 €956 €42 930 €---
2549 026 €4 520 €341 €44 506 €---
TOTAL976 298 €343 371 €154 699 €632 927 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 632 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 401 €-6 420 €+12 821 €
2+6 401 €0 €+6 401 €
3+6 401 €0 €+6 401 €
4+6 401 €+1 473 €+4 928 €
5+6 401 €+5 787 €+614 €
6+6 401 €+6 084 €+317 €
7+6 401 €+6 388 €+13 €
8+6 401 €+6 700 €-299 €
9+6 401 €+7 020 €-619 €
10+6 401 €+7 347 €-946 €
11+6 401 €+7 683 €-1 282 €
12+6 401 €+8 026 €-1 625 €
13+6 401 €+8 378 €-1 977 €
14+6 401 €+8 739 €-2 338 €
15+6 401 €+9 109 €-2 708 €
16+6 401 €+9 488 €-3 087 €
17+6 401 €+9 876 €-3 475 €
18+6 401 €+10 274 €-3 873 €
19+6 401 €+10 682 €-4 281 €
20+6 401 €+11 100 €-4 699 €
21+6 401 €+11 528 €-5 127 €
22+6 401 €+11 967 €-5 566 €
23+6 401 €+12 417 €-6 016 €
24+6 401 €+12 879 €-6 478 €
25+6 401 €+13 352 €-6 951 €
Total+160 025 €+189 878 €+-29 853 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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