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Achat : Maison Bazelat (23160)

VilleBazelat (23)
Surface80
Coût Total114 280
Loyer Annuel6 045
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-152
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 61 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 762,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 138 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

Maison semi-mitoyenne. Découvrez cette agréable maison d’habitation, idéale pour une vie de famille confortable et conviviale.

Au rez-de-chaussée, vous serez séduit par une cuisine fonctionnelle, un dégagement, un Wc indépendant ainsi qu’un bel espace salon/salle à manger chaleureux, agrémenté d’une cheminée avec insert, parfait pour vos soirées d’hiver. Un placard sous escalier vient compléter cet espace en offrant un rangement pratique.

À l’étage, un palier dessert trois chambres lumineuses, idéales pour accueillir toute la famille, ainsi qu’une salle de bains avec Wc.

À l’extérieur, vous profiterez d’une cour à l’avant et d’une cour à l’arrière. Possibilité de se garer, place de parking. L'assainissement est à refaire, des travaux sont à prévoir pour l'électricité qui est en partie anglaise.

Ville : Bazelat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23160
Coordonnées : 46.340410, 1.524400
Total : 114 280
Prix d'acquisition : 61 000
Travaux : 48 400
Valeur du bien : 109 400
Frais de notaire : 4 880
Coût estimé : 4 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 6.30€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 7.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6045€/an
Fourchette totale : 405€ - 627€/mois
Fourchette annuelle : 4860€ - 7519€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.25% - 6.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :584,91 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :46 793
Prix d'achat :61 000
Décote à l'achat :+14 207 (+30.4%)
Marge achat-revente :-67 487€ (-144.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 605,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 353,78
Coût de l'assurance :9 999,50
Taxe foncière : 604,50€/an
Soit par mois : 50,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 503,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité, remplacement des installations anciennes
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité en partie anglaise - nécessité de mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réfection
Réfection complète de la plomberie pour assurer conformité et sécurité
Quantité: 1 installation complète
Raison: Assainissement à refaire - nécessité de conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400(605 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 600
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 70€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:4 000
    Réfection plomberie: 1 installation complète × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazelat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 045 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 280 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 354
Revenus locatifs : +6 045
Charges déductibles : -53 354
Résultat foncier Année 1 : -47 309(Déficit de 47 309 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 909
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 954 €/an
Revenus locatifs : +6 045
Charges déductibles : -4 954
Résultat foncier Années 2+ : 1 091 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25909.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 61 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 650(65% de 61 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 442 €/an
Calcul : 39 650 € × 3,636% = 1 442
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 04553 3583 953-47 31321 400 €25 913 €25 913 €
26 1664 8543 8501 312--24 601 €
36 2894 7473 7431 542--23 059 €
46 4154 6363 6311 779--21 280 €
56 5434 5213 5162 022--19 258 €
66 6744 4023 3972 272--16 985 €
76 8084 2783 2742 529--14 456 €
86 9444 1513 1462 793--11 663 €
97 0834 0183 0143 064--8 599 €
107 2243 8822 8773 343--5 256 €
117 3693 7402 7353 629--1 627 €
127 5163 5932 5883 923---
137 6673 4412 4364 226---
147 8203 2832 2794 537---
157 9763 1202 1154 856---
168 1362 9511 9475 185---
178 2982 7761 7725 522---
188 4642 5951 5905 870---
198 6342 4071 4036 226---
208 8062 2131 2096 593---
218 9832 0121 0076 971---
229 1621 8037997 359---
239 3451 5885837 758---
249 5321 3643608 168---
259 7231 1331288 590---
TOTAL193 623130 86657 35462 75721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 757
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 269-6 420+7 689
2+1 2690+1 269
3+1 2690+1 269
4+1 2690+1 269
5+1 2690+1 269
6+1 2690+1 269
7+1 2690+1 269
8+1 2690+1 269
9+1 2690+1 269
10+1 2690+1 269
11+1 2690+1 269
12+1 269+1 177+92
13+1 269+1 268+1
14+1 269+1 361-92
15+1 269+1 457-188
16+1 269+1 555-286
17+1 269+1 657-388
18+1 269+1 761-492
19+1 269+1 868-599
20+1 269+1 978-709
21+1 269+2 091-822
22+1 269+2 208-939
23+1 269+2 327-1 058
24+1 269+2 450-1 181
25+1 269+2 577-1 308
Total+31 725+19 315+12 410
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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