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Achat duplex

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface85m²
Coût Total153 760€
Loyer Annuel8 654€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2
Prix : 87 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 023,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 8 m² Cave, Cheminée, Surface de 85 m², Bâtiment de 2 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1945, Duplex, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 40 m², Interphone

Situé en plein cœur de Nevers, à proximité immédiate du centre-ville et de la gare, cet appartement en duplex au 2e étage vous séduira par son charme et son confort. Caractéristiques principales :

Grand salon-séjour lumineux avec cheminée, offrant un espace de vie chaleureux et accueillant.

Cuisine aménagée et équipée, parfaite pour les amateurs de cuisine et les repas en famille ou entre amis.

Deux WC et une salle d'eau fonctionnelle, apportant une grande commodité au quotidien.

Chambre au 1er niveau, idéale pour une chambre parentale ou un bureau.

À l'étage, une chambre sous les combles avec un espace baignoire, créant un cadre intime et cosy pour se détendre.

Le chauffage est assuré par un système électrique avec climatisation air/eau, garantissant confort et économie d'énergie tout au long de l'année. Cet appartement allie le charme de l'ancien au confort moderne et constitue une belle opportunité pour ceux recherchant un bien spacieux, lumineux et idéalement situé.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.983580, 3.155980
Total : 153 760€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 59 800€
Valeur du bien : 146 800€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8654€/an
Fourchette totale : 563€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6756€ - 11085€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 802,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 228,35€
Coût de l'assurance :13 838,40€
Taxe foncière : 865,35€/an
Soit par mois : 72,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 343 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 800 €(704 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 760 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 289 €
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -66 289 €
Résultat foncier Année 1 : -57 635 €(Déficit de 57 635 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 235 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 489 €/an
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -6 489 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36235.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 654 €66 294 €5 075 €-57 640 €21 400 €36 240 €36 240 €
28 827 €6 358 €4 939 €2 469 €--33 771 €
39 003 €6 217 €4 798 €2 786 €--30 985 €
49 183 €6 072 €4 653 €3 111 €--27 874 €
59 367 €5 922 €4 503 €3 445 €--24 429 €
69 554 €5 767 €4 348 €3 787 €--20 642 €
79 745 €5 606 €4 187 €4 139 €--16 503 €
89 940 €5 440 €4 021 €4 500 €--12 003 €
910 139 €5 269 €3 850 €4 870 €--7 133 €
1010 342 €5 091 €3 673 €5 250 €--1 883 €
1110 549 €4 908 €3 489 €5 641 €---
1210 760 €4 718 €3 300 €6 041 €---
1310 975 €4 522 €3 103 €6 452 €---
1411 194 €4 320 €2 901 €6 875 €---
1511 418 €4 110 €2 691 €7 308 €---
1611 646 €3 893 €2 475 €7 753 €---
1711 879 €3 669 €2 251 €8 210 €---
1812 117 €3 438 €2 019 €8 679 €---
1912 359 €3 198 €1 779 €9 161 €---
2012 607 €2 951 €1 532 €9 656 €---
2112 859 €2 695 €1 276 €10 164 €---
2213 116 €2 430 €1 011 €10 686 €---
2313 378 €2 156 €738 €11 222 €---
2413 646 €1 874 €455 €11 772 €---
2513 919 €1 581 €162 €12 338 €---
TOTAL277 174 €168 501 €73 228 €108 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-6 420 €+8 237 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €0 €+1 817 €
4+1 817 €0 €+1 817 €
5+1 817 €0 €+1 817 €
6+1 817 €0 €+1 817 €
7+1 817 €0 €+1 817 €
8+1 817 €0 €+1 817 €
9+1 817 €0 €+1 817 €
10+1 817 €0 €+1 817 €
11+1 817 €+1 127 €+690 €
12+1 817 €+1 812 €+5 €
13+1 817 €+1 936 €-119 €
14+1 817 €+2 062 €-245 €
15+1 817 €+2 192 €-375 €
16+1 817 €+2 326 €-509 €
17+1 817 €+2 463 €-646 €
18+1 817 €+2 604 €-787 €
19+1 817 €+2 748 €-931 €
20+1 817 €+2 897 €-1 080 €
21+1 817 €+3 049 €-1 232 €
22+1 817 €+3 206 €-1 389 €
23+1 817 €+3 366 €-1 549 €
24+1 817 €+3 532 €-1 715 €
25+1 817 €+3 701 €-1 884 €
Total+45 425 €+32 602 €+12 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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