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Appartement 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface65m²
Coût Total126 876€
Loyer Annuel7 357€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 64 200 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 987,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre - Châlons-en-Champagne, secteur Palais des Sports Pierre de Coubertin - Appartement T4 de 65 m² à rénover A proximité du centre-ville, des commerces, établissements scolaires et de toutes les commodités, venez découvrir cet appartement de type 4 de 65 m² idéal pour un investisseur ou un primo-accédant. Situé au troisième et dernier étage de la copropriété, vous retrouverez une entrée avec placard donnant sur un double séjour spacieux et lumineux. Ce double séjour pouvant être redivisé afin de créer une troisième chambre si nécessaire. Vous retrouverez également une cuisine séparée, un WC indépendant, une salle de douche ainsi que deux chambres. Le bien est également vendu avec un grenier. Montant du dernier appel de charges pour le 4ème trimestre 2025 : 339,30 euros. Information importante, la copropriété est équipée d'un ascenseur. Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.957351, 4.368896
Total : 126 876€
Prix d'acquisition : 64 200€
Travaux : 57 540€
Valeur du bien : 121 740€
Frais de notaire : 5 136€
Coût estimé : 5 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7357€/an
Fourchette totale : 483€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5794€ - 9341€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 876€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 424,82€
Coût de l'assurance :11 101,65€
Taxe foncière : 735,69€/an
Soit par mois : 61,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 113,10€/mois
Soit par an : 1 357,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 613,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-222,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 540 €(885 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 65 m² × 100€/m² = 6500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 22000€ = 22000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Hall d'entrée - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds: 4 m² × 60€/m² = 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 357 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 876 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 736 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 357 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 260 €
Revenus locatifs : +7 357 €
Charges déductibles : -64 260 €
Résultat foncier Année 1 : -56 903 €(Déficit de 56 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 503 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 720 €/an
Revenus locatifs : +7 357 €
Charges déductibles : -6 720 €
Résultat foncier Années 2+ : 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35503.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 730 €(65% de 64 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 517 €/an
Calcul : 41 730 € × 3,636% = 1 517 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 357 €64 264 €4 187 €-56 907 €21 400 €35 507 €35 507 €
27 504 €6 612 €4 075 €892 €--34 616 €
37 654 €6 496 €3 959 €1 158 €--33 458 €
47 807 €6 377 €3 840 €1 431 €--32 027 €
57 963 €6 253 €3 716 €1 711 €--30 316 €
68 123 €6 125 €3 588 €1 998 €--28 318 €
78 285 €5 992 €3 455 €2 293 €--26 025 €
88 451 €5 855 €3 318 €2 596 €--23 430 €
98 620 €5 714 €3 177 €2 906 €--20 524 €
108 792 €5 567 €3 030 €3 225 €--17 299 €
118 968 €5 416 €2 879 €3 552 €--13 747 €
129 147 €5 260 €2 723 €3 888 €---
139 330 €5 098 €2 561 €4 233 €---
149 517 €4 931 €2 394 €4 586 €---
159 707 €4 758 €2 221 €4 950 €---
169 901 €4 579 €2 042 €5 323 €---
1710 099 €4 394 €1 857 €5 705 €---
1810 301 €4 203 €1 666 €6 099 €---
1910 508 €4 005 €1 468 €6 502 €---
2010 718 €3 801 €1 264 €6 917 €---
2110 932 €3 590 €1 053 €7 342 €---
2211 151 €3 371 €834 €7 779 €---
2311 374 €3 146 €609 €8 228 €---
2411 601 €2 912 €375 €8 689 €---
2511 833 €2 671 €134 €9 162 €---
TOTAL235 645 €181 389 €60 425 €54 256 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 545 €-6 420 €+7 965 €
2+1 545 €0 €+1 545 €
3+1 545 €0 €+1 545 €
4+1 545 €0 €+1 545 €
5+1 545 €0 €+1 545 €
6+1 545 €0 €+1 545 €
7+1 545 €0 €+1 545 €
8+1 545 €0 €+1 545 €
9+1 545 €0 €+1 545 €
10+1 545 €0 €+1 545 €
11+1 545 €0 €+1 545 €
12+1 545 €+1 166 €+379 €
13+1 545 €+1 270 €+275 €
14+1 545 €+1 376 €+169 €
15+1 545 €+1 485 €+60 €
16+1 545 €+1 597 €-52 €
17+1 545 €+1 712 €-167 €
18+1 545 €+1 830 €-285 €
19+1 545 €+1 951 €-406 €
20+1 545 €+2 075 €-530 €
21+1 545 €+2 203 €-658 €
22+1 545 €+2 334 €-789 €
23+1 545 €+2 468 €-923 €
24+1 545 €+2 607 €-1 062 €
25+1 545 €+2 749 €-1 204 €
Total+38 625 €+20 401 €+18 224 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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