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Appartement 4 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface65
Coût Total126 876
Loyer Annuel7 357
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-223
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 64 200 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 987,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre - Châlons-en-Champagne, secteur Palais des Sports Pierre de Coubertin - Appartement T4 de 65 m² à rénover A proximité du centre-ville, des commerces, établissements scolaires et de toutes les commodités, venez découvrir cet appartement de type 4 de 65 m² idéal pour un investisseur ou un primo-accédant. Situé au troisième et dernier étage de la copropriété, vous retrouverez une entrée avec placard donnant sur un double séjour spacieux et lumineux. Ce double séjour pouvant être redivisé afin de créer une troisième chambre si nécessaire. Vous retrouverez également une cuisine séparée, un WC indépendant, une salle de douche ainsi que deux chambres. Le bien est également vendu avec un grenier. Montant du dernier appel de charges pour le 4ème trimestre 2025 : 339,30 euros. Information importante, la copropriété est équipée d'un ascenseur. Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.957351, 4.368896
Total : 126 876
Prix d'acquisition : 64 200
Travaux : 57 540
Valeur du bien : 121 740
Frais de notaire : 5 136
Coût estimé : 5 136
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7357€/an
Fourchette totale : 483€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5794€ - 9341€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 876
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 424,82
Coût de l'assurance :11 101,65
Taxe foncière : 735,69€/an
Soit par mois : 61,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 113,10€/mois
Soit par an : 1 357,20€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 613,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-222,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 540(885 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 65 m² × 100€/m² = 6500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:22 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 22000€ = 22000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
  • Hall d'entrée - Peinture:240
    Peinture murs et plafonds: 4 m² × 60€/m² = 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 357 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 183 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 876 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 444 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 736 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 357 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 540
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 260
Revenus locatifs : +7 357
Charges déductibles : -64 260
Résultat foncier Année 1 : -56 903(Déficit de 56 903 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 503
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 720 €/an
Revenus locatifs : +7 357
Charges déductibles : -6 720
Résultat foncier Années 2+ : 637 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35503.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 730(65% de 64 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 517 €/an
Calcul : 41 730 € × 3,636% = 1 517
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 35764 2644 187-56 90721 400 €35 507 €35 507 €
27 5046 6124 075892--34 616 €
37 6546 4963 9591 158--33 458 €
47 8076 3773 8401 431--32 027 €
57 9636 2533 7161 711--30 316 €
68 1236 1253 5881 998--28 318 €
78 2855 9923 4552 293--26 025 €
88 4515 8553 3182 596--23 430 €
98 6205 7143 1772 906--20 524 €
108 7925 5673 0303 225--17 299 €
118 9685 4162 8793 552--13 747 €
129 1475 2602 7233 888---
139 3305 0982 5614 233---
149 5174 9312 3944 586---
159 7074 7582 2214 950---
169 9014 5792 0425 323---
1710 0994 3941 8575 705---
1810 3014 2031 6666 099---
1910 5084 0051 4686 502---
2010 7183 8011 2646 917---
2110 9323 5901 0537 342---
2211 1513 3718347 779---
2311 3743 1466098 228---
2411 6012 9123758 689---
2511 8332 6711349 162---
TOTAL235 645181 38960 42554 25621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 256
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 357 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 545-6 420+7 965
2+1 5450+1 545
3+1 5450+1 545
4+1 5450+1 545
5+1 5450+1 545
6+1 5450+1 545
7+1 5450+1 545
8+1 5450+1 545
9+1 5450+1 545
10+1 5450+1 545
11+1 5450+1 545
12+1 545+1 166+379
13+1 545+1 270+275
14+1 545+1 376+169
15+1 545+1 485+60
16+1 545+1 597-52
17+1 545+1 712-167
18+1 545+1 830-285
19+1 545+1 951-406
20+1 545+2 075-530
21+1 545+2 203-658
22+1 545+2 334-789
23+1 545+2 468-923
24+1 545+2 607-1 062
25+1 545+2 749-1 204
Total+38 625+20 401+18 224
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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