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Maison 5 pièces 177 m²

Bien expiré
VilleMassegros (48)
Surface177m²
Coût Total222 670€
Loyer Annuel15 561€
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 177 m²
Prix au m² : 819,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à réinventer dans le Village Le Massegros avec extérieur 🏡

Au cœur du village Le Massegros 🌿, découvrez cette maison de 144 m² au fort potentiel ✨ 145 000 euros

🏡 Les atouts : • 3 chambres 🛏 • Maison très lumineuse ☀ • Espace de rangement pratique 📦 • Comble aménageable • Extérieur agréable pour profiter des beaux jours 🌿

📍 Emplacement idéal : Située en plein centre du village, à proximité des commodités, dans un environnement calme et authentique

🔨 À savoir : Maison à rénover, parfaite pour créer un lieu de vie à votre image ou pour un projet d'investissement 💡

💫 Une belle opportunité à saisir pour les amoureux de l'ancien et du charme des villages ! 🔑

Venez visiter sans tarder ! ALBOUY Inès [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] Référence annonce : 213 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Massegros
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48500
Coordonnées : 44.270930, 3.129468
Total : 222 670€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 66 070€
Valeur du bien : 211 070€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 177m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 9.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1297€/mois
Loyer annuel estimé : 15561€/an
Fourchette totale : 990€ - 1699€/mois
Fourchette annuelle : 11875€ - 20393€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 204,59 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :213 212 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-68 212€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-9 458€ (-4.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 087,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 150,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 568,31€
Coût de l'assurance :18 926,95€
Taxe foncière : 1 556,14€/an
Soit par mois : 129,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 296,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 280,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 177 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 177 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 070 €(373 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:15 930€
    Isolation combles: 177 m² × 90€/m² = 15930€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massegros (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 130€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 561 €/an
Calcul : 1 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 670 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 757 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 556 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 570 €
Revenus locatifs : +15 561 €
Charges déductibles : -75 570 €
Résultat foncier Année 1 : -60 009 €(Déficit de 60 009 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 609 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 500 €/an
Revenus locatifs : +15 561 €
Charges déductibles : -9 500 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 061 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38608.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 561 €75 577 €7 194 €-60 016 €21 400 €38 616 €38 616 €
215 873 €9 313 €7 000 €6 560 €--32 056 €
316 190 €9 112 €6 799 €7 078 €--24 978 €
416 514 €8 905 €6 591 €7 609 €--17 369 €
516 844 €8 690 €6 377 €8 154 €--9 215 €
617 181 €8 469 €6 156 €8 712 €--503 €
717 525 €8 240 €5 927 €9 285 €---
817 875 €8 003 €5 690 €9 872 €---
918 233 €7 759 €5 446 €10 474 €---
1018 597 €7 507 €5 194 €11 091 €---
1118 969 €7 246 €4 933 €11 723 €---
1219 349 €6 977 €4 663 €12 372 €---
1319 736 €6 698 €4 385 €13 037 €---
1420 130 €6 411 €4 097 €13 720 €---
1520 533 €6 113 €3 800 €14 420 €---
1620 944 €5 806 €3 493 €15 137 €---
1721 363 €5 489 €3 176 €15 873 €---
1821 790 €5 161 €2 848 €16 628 €---
1922 226 €4 823 €2 510 €17 403 €---
2022 670 €4 473 €2 160 €18 197 €---
2123 123 €4 111 €1 798 €19 012 €---
2223 586 €3 738 €1 425 €19 848 €---
2324 058 €3 352 €1 039 €20 706 €---
2424 539 €2 953 €640 €21 585 €---
2525 030 €2 541 €228 €22 488 €---
TOTAL498 437 €227 469 €103 568 €270 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 561 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 268 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 268 €-6 420 €+9 688 €
2+3 268 €0 €+3 268 €
3+3 268 €0 €+3 268 €
4+3 268 €0 €+3 268 €
5+3 268 €0 €+3 268 €
6+3 268 €0 €+3 268 €
7+3 268 €+2 635 €+633 €
8+3 268 €+2 962 €+306 €
9+3 268 €+3 142 €+126 €
10+3 268 €+3 327 €-59 €
11+3 268 €+3 517 €-249 €
12+3 268 €+3 712 €-444 €
13+3 268 €+3 911 €-643 €
14+3 268 €+4 116 €-848 €
15+3 268 €+4 326 €-1 058 €
16+3 268 €+4 541 €-1 273 €
17+3 268 €+4 762 €-1 494 €
18+3 268 €+4 989 €-1 721 €
19+3 268 €+5 221 €-1 953 €
20+3 268 €+5 459 €-2 191 €
21+3 268 €+5 704 €-2 436 €
22+3 268 €+5 954 €-2 686 €
23+3 268 €+6 212 €-2 944 €
24+3 268 €+6 476 €-3 208 €
25+3 268 €+6 746 €-3 478 €
Total+81 700 €+81 290 €+410 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 159 jours
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